Представьте ситуацию: живут себе мать и дочь. У матери есть квартира. В собственности. И есть дочь. Как передать ей недвижимость? Что предпочесть: дарение, завещание, куплю-продажу? У всего есть свои плюсы и минусы. Именно о них рассуждает сегодня «Собственник».

Купля-продажа

В сделке купли-продажи жилья, в принципе, все предельно ясно. Гражданский кодекс РФ дает следующее определение договора купли-продажи недвижимости: по договору продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ) за определенную плату. В случае с матерью и дочерью об оплате речь не идет. Они заключат договор, квартира отойдет дочери, и на этом цель будет достигнута. Такие сделки, конечно, не очень соответствуют закону, но встречаются на каждом шагу.

Минусы сделки

1) Если дочь замужем, то купленная в браке квартира будет являться совместной собственностью супругов. И в случае развода муж может претендовать на половину. Если мать хочет, чтобы дочь была единоличным собственником, то данный вариант подходит, только когда между супругами заключен брачный договор, строго разделяющий их имущество.

2) Для многих заключение договора купли-продажи – возможность получить налоговый имущественный вычет. В нашем случае получить его не получится. В соответствии с Налоговым кодексом РФ, имущественный налоговый вычет при покупке жилья не применяется в случаях, когда сделка купли-продажи совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 20 Налогового кодекса. Обратившись к данной статье, видим, что взаимозависимыми лица считаются, если: — лица состоят, в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации, в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого. Помимо этого взаимозависимыми лица считаются, когда: — одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению; — одна организация непосредственно или косвенно участвует в другой организации, и суммарная доля такого участия составляет более 20 процентов. Кроме того, суд может признать лица взаимозависимыми и по иным основаниям, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг).

3) Оформив квартиру по договору купли-продажи, мать получит доход в виде стоимости квартиры. Даже если он будет только на бумажке, у матери все равно возникает обязанность заплатить налог на доходы физического лица. В соответствии с Налоговым кодексом, доходы от реализации недвижимого имущества подлежат налогообложению.

Если квартира находилась в собственности матери менее трех лет, то налог платится с суммы более 1 млн. рублей (имущественный вычет при продаже). Конечно, мать и дочь вправе написать в договоре, что стоимость квартиры составляет всего 1 млн. рублей, чтобы избежать налогообложения. Но у налоговиков есть право, в случае если цена за товар объявляется более чем на 20% ниже или выше рыночной, вынести решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из рыночных цен. То есть налоговики могут доначислить налог, так что мало не покажется!

4) Продав квартиру своей дочери, мать может и дальше жить в квартире, не выписываясь оттуда. Но если дочь захочет продать квартиру, то мать никак не сможет помешать ей в этом. Более того, в соответствии со ст. 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Это жирный минус уже для мамы – можно в любое время оказаться на улице.

К плюсам сделки относится лишь то, что сделка достаточно быстра в оформлении. После того как собраны все документы и поданы на государственную регистрацию, дочь станет собственницей жилья через месяц.

Что касается процедуры оформления, то здесь принципиальных отличий от других сделок нет. Составляется договор купли-продажи квартиры. Мать и дочь его подписывают. Затем, собрав все необходимые документы, идут в Федеральную регистрационную службу и подают заявление и документы на регистрацию. Государственная пошлина за регистрацию составит 1000 руб. – поровну, за регистрацию договора и регистрацию права собственности. Если у регистратора не будет оснований для отказа или для приостановления регистрации, то через месяц мать получит зарегистрированный договор, а дочь – свидетельство о праве собственности.

Волна скандалов, связанных с куплей-продажей невыделяемых долей в столичных квартирах докатилась до Мосгордумы, где прошел круглый стол на тему «Рейдерские захваты квартир москвичей. Социальные последствия». По одну сторону стола разместились представители мэрии и правоохранительных органов. По другую – около десятка москвичей, пострадавших от деятельности всего лишь одного из множества специализирующихся на перепродаже долей риелторских агентств. Между тем в интернете действуют целые сайты, где сотнями предлагаются малые доли московских квартир.
Начинались рассказанные гражданами истории по-разному. У кого-то после смерти супруга четверть квартиры отходила к его детям от первого брака. В другом случае девятую часть квартиры унаследовал несовершеннолетний ребенок гражданской жены погибшего брата, в третьем – приватизированная однокомнатная квартира изначально принадлежала разошедшимся позже супругам и их ребенку.
Финал этих историй практически один – меньшая доля квартиры оказывалась в собственности определенной группы лиц, начинавших тут же терроризировать собственников.
Новые совладельцы предлагали человеку продать за бесценок его часть квартиры, а в случае отказа угрожали, уничтожали имущество, просто выбрасывали собственника на улицу. Как рассказал Юрий Ф., после развода бывшая жена предложила ему выкупить ее долю в их общей квартире. Быстро собрать деньги ему не удалось, и тогда супруга «подарила» половину квартиры фирме «Максигор». В итоге к экс-супругу явилась группа людей, возглавляемая руководителем фирмы Хачпаняном, у которого оказалась доверенность на право пользования, сдачи в наем и проживания в этой квартире. Новые хозяева сменили замки, и пожилой человек оказался на улице. Милиция вмешалась в это дело лишь один раз: взломав замки, участковый забрал в ОВД живших там посторонних людей. Но уже на следующий день все вернулось на прежнее место. В возбуждении уголовного дела о самоуправстве, незаконном проникновении в жилище и порче имущества потерпевшему было отказано. Ничем не помогли ему и в суде.
«К нам в квартиру Хачпанян вламывался в момент, когда у меня на руках был арест на подаренную ему долю, запрещающий прописку, вселение и проживание, – рассказала другая жертва мошенников, Ирина Б. – Он выламывал двери и бесчинствовал в квартире в присутствии двоих милиционеров, которые даже не попытались его унять». По словам пострадавших, в собственности у сотрудников фирмы «Максигор» десятки долей по всей Москве. «Мы пытались объединиться, посылали всюду заявления, но никто упорно не хочет объединять наши дела, – рассказала Татьяна К. – Как заставить милицию действовать? Мы пишем на Петровку, 38, а звонит участковый. Обращаемся к Нургалиеву – то же самое».
По словам представителя столичного ГУВД Александра Исаева, вселение может быть произведено только при наличии определения суда, в присутствии судебного пристава и участкового милиционера. «Однако те, кто взламывает чужие двери, апеллируют к свидетельству о покупке, регистрации, где-то обманом приглашают МЧС или милицию, показывают паспорт, мол, просто потеряли ключи, – заявил он. – Я не отрицаю факты недобросовестности наших сотрудников, но чаще вообще обходятся без них». Впрочем, в случае если милиция и прокуратура не будут реагировать на заявления об угрозах и побоях, Исаев советует жаловаться наверх. В частности, по его рабочему телефону 634-89-43.
По мнению юриста пострадавших граждан Сергея Герасимова, проблема лежит гораздо глубже недобросовестности милиции.
И возникла она еще в 1994 году с принятием Гражданского кодекса РФ, ч. 1 ст. 247 которого содержала положения о долевой собственности. С этого момента доли начали приобретаться в массовом порядке, потом они перепродавались и отнимались.
К 2006 году проблема приобрела такие масштабы, что не замечать ее было уже нельзя. И правительство Москвы приняло постановление №89-ПП, утверждающее правила регистрации граждан по месту пребывания и жительства. «Там была хорошая норма: если сособственник доли хотел зарегистрировать себя или еще кого-то, он должен был предоставить для этого соглашение с другим собственником или решение суда, – рассказал Герасимов. – Но 10 октября 2007 года Верховный суд признал это незаконным. И сразу же цена доли возросла».
Дело в том, что доли приобретались не только для того, чтобы выживать людей, но и для торговли пропиской. В итоге на одной десятой доле московской квартиры оказывались зарегистрированы по 10 человек.
А платил за них за всех не имеющий отношения к этой афере ответственный квартиросъемщик. Что до предоставленной ГК «защиты» – преимущественного права покупки для сособственника квартиры, мошенники обошли его очень легко, приобретая доли по договорам дарения. При этом суды заняли неоднозначную позицию. «Были случаи, когда новоиспеченному собственнику незначительной доли в двухкомнатной квартире выделяли целую комнату. Или наоборот, отказывали во вселении, при равных долях, – рассказал Герасимов. – Теоретически суды должны руководствоваться нуждаемостью каждого сособственника, возможностью совместного проживания, сложившимся порядком пользования квартирой. Но на деле ничего этого не учитывается».
По словам представителя департамента жилищной политики Ольги Вашкетовой, столичные власти изначально пытались минимизировать количество сделок, в результате которых пропадали люди. Была выделена группа риска, и все связанные с ней сделки рассматривались в комиссиях при префектурах. Была предпринята и попытка вместе с УФМС ужесточить правила регистрации и вселения (если сособственники не являются членами одной семьи или нет изолированного помещения). Но все это тут же отменялось прокуратурой под предлогом ущемления прав граждан.
«Гражданский кодекс полностью расходится с Жилищным, по которому объектом жилищного права являются квартира, комната или дом. Ни о каких долях речь в нем не идет», – считает Вашкетова.
«И гражданин (особенно если это постороннее лицо) вселяется не абы куда, а в жилое помещение. Но мы проиграли уже во всех судебных инстанциях. В последний раз, в марте, в президиуме Верховного суда нам сказали, что мы не предоставили достаточно доказательств, – продолжает она. – Сейчас мы внесли очередную инициативу – изменения в закон о перемещении и выборе места жительства. Мы предложили установить, что место жительства человека – это место, которое обеспечено, как объект жилищного права. Ждем, что нам скажут на этот раз».
По словам замначальника УФМС по Москве Сергея Шевырева, несмотря на «нарушение прав граждан», ведомство решило не регистрировать посторонних людей на долях в 3–4 кв. метра. «На этот счет уже было подано очень много исков, но пока Мосгорсуд нас поддерживает, – рассказал он. – Но надо на законодательном уровне вообще запретить деление однокомнатных квартир. А дальше – как минимум с учетом санитарной нормы. Хотя и смежные комнаты поделить невозможно».
По мнению организовавшего круглый стол депутата Сергея Никитина, единственный выход заключается в законодательном признании квартиры неделимым объектом недвижимого имущества.
«Мы будем рекомендовать Госдуме изменить ст. 250 ГК с учетом зарубежного опыта, – заявил он. – Так, в Германии продавать долю квартиры третьим лицам нельзя – только сособственнику.
А если у него нет средств, то это делает государство за счет средств специального фонда. При этом всегда остается возможность выкупить квартиру в кредит». Кроме того, считают в Мосгордуме, в Уголовном кодексе РФ должна появиться статья за захват чужой недвижимости, в частности за принуждение к продаже большей доли на кабальных условиях. Но пойдет ли на это озабоченная уже второе десятилетие оживлением рынка недвижимости Госдума, большой вопрос.