Monthly Archives: Март 2010

Правовая база договора дарения предопределяется, прежде всего, тем, что он направлен на передачу имущества в собственность.
Безвозмездность — основной признак дарения. В соответствии с п. 1 ст. 572 ГК РФ по договору дарения не допускается встречная передача вещи, встречное предоставление права или наличие встречного обязательства.
Иногда встречаются сделки дарения жилья с условием сохранения прав пользования дарителем этим жилым помещением. Такой договор не может быть признан дарением, данная сделка притворна (совершена с целью прикрыть другую сделку, отношения сторон по данному договору сходны с договором пожизненного содержания с иждивением), т.к. как здесь имеет место встречное обязательство одаряемого — предоставить дарителю право пользования жильем после его отчуждения.
Притворная сделка признается ГК РФ ничтожной (п. 1 ст. 572, п. 2 ст. 170 ГК РФ). Не противоречит безвозмездному характеру дарения факт совершения впоследствии одаряемым дара в пользу дарителя, но по самостоятельному договору.
Дарение является двусторонней сделкой, для заключения которой обязательны воля и согласие двух сторон договора — дарителя (на передачу дара) и одаряемого (на принятие). Обещание дарения, согласно п. 2 ст. 572 ГК РФ, — односторонняя сделка, которая связывает только обещавшего. До передачи дара одаряемый вправе отказаться от дарения, отказ от принятия дара — это тоже односторонняя сделка, которая должна быть совершена в той же форме, что и дарение (п. 1 ст. 573 ГК РФ). Передача и принятие дара в виде недвижимого имущества осуществляются, как правило, вручением ключей и правоустанавливающих документов (п. 1 ст. 574 ГК РФ). ГК РФ признает возможность существования не только реального, но и консенсуального договора дарения.
Следует обратить внимание на недопустимость заключения договора дарения, предусматривающего передачу дара после смерти дарителя (п. 3 ст. 572 ГК РФ). Невозможна также государственная регистрация договора дарения и права собственности одаряемого после смерти дарителя даже в случае нотариально удостоверенного договора. Если при жизни дарителя переход права на недвижимость не был зарегистрирован, это имущество не принадлежит одаряемому и должно быть включено в наследственную массу скончавшегося дарителя.
При дарении недвижимости совершаются два регистрационных действия: регистрация договора дарения (сделки) — независимо от жилого или нежилого назначения недвижимости; регистрация права собственности одаряемого.
Договор дарения недвижимости свидетельствует о принятии дара одаряемым, и эти два регистрационных действия совершаются одновременно.
Для регистрации представляются те же документы, что и при купле-продаже (кроме передаточного акта). Нет необходимости указывать в договоре цену даримой недвижимости. В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ, если дарится доля в праве общей собственности на недвижимое имущество, то соблюдения права преимущественной покупки и согласия остальных сособственников на регистрацию не требуется, т.к. сделка безвозмездная.
В случае обещания дарения регистрируется только сделка. Для того чтобы право одаряемого было зарегистрировано, необходимо принятие им дара.
Возможен отказ одаряемого от принятия дара, при чем и после регистрации сделки, но до регистрации права. В том случае если после регистрации права собственности одаряемого он возвращает имущество дарителю по взаимному согласию, то государственной регистрации подлежит данное соглашение как новая сделка дарения, а также переход права собственности к дарителю.
В статьях 575 и 576 ГК РФ закреплены случаи запрещения и ограничения дарения. Не допускается дарение имущества малолетних и недееспособных граждан их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами). Не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями, такие договоры между юридическими лицами называются не дарением, а, например, «договором безвозмездной передачи», «соглашением о передаче с баланса на баланс» и пр., но признаком совершаемого дарения является не название договора, а его безвозмездность. Дарение имущества, находящегося в совместной собственности, допускается по согласию всех сособственников (п. 2 ст. 576 ГК РФ), в отличие от иных сделок, когда согласие остальных предполагается (ст. 253 ГК РФ).
Необходимо отметить, что дарение не может быть совершено на основании генеральной доверенности, содержащей полномочия представителя на совершение разнообразных сделок с имуществом представляемого. К доверенности на совершение дарения установлены специальные требования, в ней должны быть указаны предмет дарения и одаряемый. В противном случае она ничтожна (п. 5 ст. 576 ГК РФ).

Документы дарителя:
1. Документ, удостоверяющий личность.
2. Доверенность при дарении через представителя (в ней должны быть указаны предмет дарения и одаряемый, в противном случае доверенность является ничтожной).
3. Свидетельство о государственной регистрации права.
4. Выписка из технического паспорта и/или кадастровый план земельного участка.
5. Подлинный экземпляр договора дарения.

Документы одаряемого:
1. Документ, удостоверяющий личность.
2. Доверенность при регистрации через представителя.
3. Заявление о регистрации договора.
4. Подлинный экземпляр договора дарения.

Дополнительные документы:
— квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию договора дарения;
— согласие всех участников совместной собственности на дарение имущества, находящегося в совместной собственности;
— нотариально удостоверенное согласие супруга для совершения одним из супругов сделки по распоряжению совместно нажитой недвижимостью и сделки, требующей государственной регистрации.

На регистрацию перехода права необходимы:
— заявление дарителя о регистрации перехода права;
— заявление одаряемого о регистрации его права;
— квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности.

В соответствии со ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность. Сторонами договора дарения являются даритель и одаряемый. Причем как на стороне дарителя, так и на стороне одаряемого могут быть несколько лиц. В соответствии со ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность. Сторонами договора дарения являются даритель и одаряемый. Причем как на стороне дарителя, так и на стороне одаряемого могут быть несколько лиц.

В соответствии со ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность. Сторонами договора дарения являются даритель и одаряемый. Причем как на стороне дарителя, так и на стороне одаряемого могут быть несколько лиц. Так, например, если жилое помещение находится в совместной собственности, то на стороне дарителя будут выступать все участники общей собственности. То же самое касается противоположной стороны, то есть недвижимость поступит в общую долевую или совместную собственность.
Договор дарения недвижимого имущества заключают в письменной форме. Нотариального удостоверения он не требует, но по желанию сторон возможно его заверение.
Помимо этого согласно п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимости подлежит государственной регистрации, а значит, его считают заключенным с момента такой регистрации. Следует знать, что также необходимо зарегистрировать переход права собственности от дарителя к одаряемому. Эти два действия совершают как одновременно, так и в отдельности. Правда, в последнем случае уйдет больше времени, чем в первом.
Если договор содержит условие, предусматривающее передачу дара после смерти дарителя, то такой документ считают ничтожным, поскольку здесь применимы правила наследования.
В законе оговорены обстоятельства, при которых дарение запрещено и ограничено. В отношении недвижимого имущества к таким случаям следует отнести недопустимость дарения от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, а также их законных представителей. Что касается ограничений, то здесь необходимо иметь в виду следующее: если имущество находится в общей совместной собственности, то дарение допустимо с согласия всех участников этой собственности.
При заключении договора дарения нужно помнить, что даритель вправе отказаться от исполнения договора или совсем его отменить. Отказ допустим, если документ прошел государственную регистрацию, но переход права от дарителя к одаряемому еще не осуществлен. Даритель вправе отказаться от исполнения договора, если после его заключения имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что дарение в новых условиях приводит к существенному снижению уровня его жизни. Кроме того, даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил неправомерные действия по отношению к дарителю либо к кому-то из членов его семьи или близких родственников. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать отмены дарения в судебном порядке принадлежит наследникам дарителя.
Законом предусмотрено право одаряемого отказаться от дара в любое время до передачи ему предмета дарения. Если договор уже зарегистрирован, то отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.
Составляя договор дарения, необходимо указать стороны, то есть дарителя и одаряемого: полные фамилию, имя, отчество, адрес проживания, паспортные данные, когда, кем и где выдан паспорт. Если договор дарения заключен по доверенности, то ссылаются на нее: когда, кем выдана, ее реестровый номер.
Когда предметом договора дарения является недвижимое имущество, следует указать его характеристики: площадь, количество комнат, этаж, адрес, кадастровый и инвентарный номера и так далее. Обязательно упоминают, на основании каких документов оно принадлежит дарителю.
Немаловажен вопрос о налоге на дарение. Согласно п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ доходы, полученные в порядке дарения, освобождают от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супруги, родители и дети, в том числе усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (т. е. имеющие общих отца или мать) братья и сестры).

Волна скандалов, связанных с куплей-продажей невыделяемых долей в столичных квартирах докатилась до Мосгордумы, где прошел круглый стол на тему «Рейдерские захваты квартир москвичей. Социальные последствия». По одну сторону стола разместились представители мэрии и правоохранительных органов. По другую – около десятка москвичей, пострадавших от деятельности всего лишь одного из множества специализирующихся на перепродаже долей риелторских агентств. Между тем в интернете действуют целые сайты, где сотнями предлагаются малые доли московских квартир.
Начинались рассказанные гражданами истории по-разному. У кого-то после смерти супруга четверть квартиры отходила к его детям от первого брака. В другом случае девятую часть квартиры унаследовал несовершеннолетний ребенок гражданской жены погибшего брата, в третьем – приватизированная однокомнатная квартира изначально принадлежала разошедшимся позже супругам и их ребенку.
Финал этих историй практически один – меньшая доля квартиры оказывалась в собственности определенной группы лиц, начинавших тут же терроризировать собственников.
Новые совладельцы предлагали человеку продать за бесценок его часть квартиры, а в случае отказа угрожали, уничтожали имущество, просто выбрасывали собственника на улицу. Как рассказал Юрий Ф., после развода бывшая жена предложила ему выкупить ее долю в их общей квартире. Быстро собрать деньги ему не удалось, и тогда супруга «подарила» половину квартиры фирме «Максигор». В итоге к экс-супругу явилась группа людей, возглавляемая руководителем фирмы Хачпаняном, у которого оказалась доверенность на право пользования, сдачи в наем и проживания в этой квартире. Новые хозяева сменили замки, и пожилой человек оказался на улице. Милиция вмешалась в это дело лишь один раз: взломав замки, участковый забрал в ОВД живших там посторонних людей. Но уже на следующий день все вернулось на прежнее место. В возбуждении уголовного дела о самоуправстве, незаконном проникновении в жилище и порче имущества потерпевшему было отказано. Ничем не помогли ему и в суде.
«К нам в квартиру Хачпанян вламывался в момент, когда у меня на руках был арест на подаренную ему долю, запрещающий прописку, вселение и проживание, – рассказала другая жертва мошенников, Ирина Б. – Он выламывал двери и бесчинствовал в квартире в присутствии двоих милиционеров, которые даже не попытались его унять». По словам пострадавших, в собственности у сотрудников фирмы «Максигор» десятки долей по всей Москве. «Мы пытались объединиться, посылали всюду заявления, но никто упорно не хочет объединять наши дела, – рассказала Татьяна К. – Как заставить милицию действовать? Мы пишем на Петровку, 38, а звонит участковый. Обращаемся к Нургалиеву – то же самое».
По словам представителя столичного ГУВД Александра Исаева, вселение может быть произведено только при наличии определения суда, в присутствии судебного пристава и участкового милиционера. «Однако те, кто взламывает чужие двери, апеллируют к свидетельству о покупке, регистрации, где-то обманом приглашают МЧС или милицию, показывают паспорт, мол, просто потеряли ключи, – заявил он. – Я не отрицаю факты недобросовестности наших сотрудников, но чаще вообще обходятся без них». Впрочем, в случае если милиция и прокуратура не будут реагировать на заявления об угрозах и побоях, Исаев советует жаловаться наверх. В частности, по его рабочему телефону 634-89-43.
По мнению юриста пострадавших граждан Сергея Герасимова, проблема лежит гораздо глубже недобросовестности милиции.
И возникла она еще в 1994 году с принятием Гражданского кодекса РФ, ч. 1 ст. 247 которого содержала положения о долевой собственности. С этого момента доли начали приобретаться в массовом порядке, потом они перепродавались и отнимались.
К 2006 году проблема приобрела такие масштабы, что не замечать ее было уже нельзя. И правительство Москвы приняло постановление №89-ПП, утверждающее правила регистрации граждан по месту пребывания и жительства. «Там была хорошая норма: если сособственник доли хотел зарегистрировать себя или еще кого-то, он должен был предоставить для этого соглашение с другим собственником или решение суда, – рассказал Герасимов. – Но 10 октября 2007 года Верховный суд признал это незаконным. И сразу же цена доли возросла».
Дело в том, что доли приобретались не только для того, чтобы выживать людей, но и для торговли пропиской. В итоге на одной десятой доле московской квартиры оказывались зарегистрированы по 10 человек.
А платил за них за всех не имеющий отношения к этой афере ответственный квартиросъемщик. Что до предоставленной ГК «защиты» – преимущественного права покупки для сособственника квартиры, мошенники обошли его очень легко, приобретая доли по договорам дарения. При этом суды заняли неоднозначную позицию. «Были случаи, когда новоиспеченному собственнику незначительной доли в двухкомнатной квартире выделяли целую комнату. Или наоборот, отказывали во вселении, при равных долях, – рассказал Герасимов. – Теоретически суды должны руководствоваться нуждаемостью каждого сособственника, возможностью совместного проживания, сложившимся порядком пользования квартирой. Но на деле ничего этого не учитывается».
По словам представителя департамента жилищной политики Ольги Вашкетовой, столичные власти изначально пытались минимизировать количество сделок, в результате которых пропадали люди. Была выделена группа риска, и все связанные с ней сделки рассматривались в комиссиях при префектурах. Была предпринята и попытка вместе с УФМС ужесточить правила регистрации и вселения (если сособственники не являются членами одной семьи или нет изолированного помещения). Но все это тут же отменялось прокуратурой под предлогом ущемления прав граждан.
«Гражданский кодекс полностью расходится с Жилищным, по которому объектом жилищного права являются квартира, комната или дом. Ни о каких долях речь в нем не идет», – считает Вашкетова.
«И гражданин (особенно если это постороннее лицо) вселяется не абы куда, а в жилое помещение. Но мы проиграли уже во всех судебных инстанциях. В последний раз, в марте, в президиуме Верховного суда нам сказали, что мы не предоставили достаточно доказательств, – продолжает она. – Сейчас мы внесли очередную инициативу – изменения в закон о перемещении и выборе места жительства. Мы предложили установить, что место жительства человека – это место, которое обеспечено, как объект жилищного права. Ждем, что нам скажут на этот раз».
По словам замначальника УФМС по Москве Сергея Шевырева, несмотря на «нарушение прав граждан», ведомство решило не регистрировать посторонних людей на долях в 3–4 кв. метра. «На этот счет уже было подано очень много исков, но пока Мосгорсуд нас поддерживает, – рассказал он. – Но надо на законодательном уровне вообще запретить деление однокомнатных квартир. А дальше – как минимум с учетом санитарной нормы. Хотя и смежные комнаты поделить невозможно».
По мнению организовавшего круглый стол депутата Сергея Никитина, единственный выход заключается в законодательном признании квартиры неделимым объектом недвижимого имущества.
«Мы будем рекомендовать Госдуме изменить ст. 250 ГК с учетом зарубежного опыта, – заявил он. – Так, в Германии продавать долю квартиры третьим лицам нельзя – только сособственнику.
А если у него нет средств, то это делает государство за счет средств специального фонда. При этом всегда остается возможность выкупить квартиру в кредит». Кроме того, считают в Мосгордуме, в Уголовном кодексе РФ должна появиться статья за захват чужой недвижимости, в частности за принуждение к продаже большей доли на кабальных условиях. Но пойдет ли на это озабоченная уже второе десятилетие оживлением рынка недвижимости Госдума, большой вопрос.

Для того чтобы отказаться от наследства, необходимо подать по месту открытия наследства заявление. Если наследник подает заявление не сам, а через другое лицо или пересылает заявление по почте, то подпись отказывающегося наследника должна быть засвидетельствована нотариусом.

Помимо этого, допускается отказ от наследства через представителя. В этом случае в доверенности должно быть специально оговорено такое полномочие. Напомним, что для законных представителей доверенность не требуется. Законными представителями могут быть родители, опекуны или попечители.

Если наследник откажется от наследства, не указав при этом, что отказывается в пользу конкретного гражданина, то часть наследства, которая причиталась бы отказнику, переходит к наследникам по закону пропорционально их долям. Закон не требует обоснования отказа, поэтому, например, неполное знание наследника о составе наследства, если только он не был введен кем-то в заблуждение намеренно, не дает повода для признания недействительным заявленного отказа.

Отказ, впрочем, можно оспорить в суде. Чаще всего причиной тому могут послужить следующие мотивы:

— отказ, совершенный под влиянием заблуждения;
— отказ, совершенный под влиянием обмана, насилия, угрозы и т. д.;
— отказ, совершенный лицом, не способным понимать значение своих действий, недееспособным.c

При отказе от наследства необходимо помнить, что он не может быть впоследствии взят обратно или изменен. Так что, прежде чем отказаться от наследства, взвесьте все за и против, чтобы потом не сожалеть о сделанном!

В наследственном праве есть такое понятие, как завещательный отказ. Подобная ситуация возникает, когда наследодатель возлагает на одного или нескольких своих наследников исполнить определенную обязанность за счет наследства в пользу одного или нескольких лиц. Лица, в чью пользу наследники должны совершить определенные обязанности, именуются отказополучатели. Они приобретают право требовать исполнения этой обязанности от наследников.
Завещательный отказ должен быть установлен в завещании. Предметом его могут быть различные обязанности наследников. Так, например, это может быть обязанность наследника передать отказополучателю в собственность, во владение или в пользование определенную вещь, входящую в состав наследства. Также это может быть выполнение для отказополучателя определенной работы или оказание определенной услуги, осуществление периодических платежей.
На наследника, к которому переходит дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период его жизни или на иной срок право пользования эти помещением (или его частью). Надо сказать, что в дальнейшем переход права собственности на данное жилое помещение не влечет прекращения права пользования, полученного по завещательному отказу. То есть потенциальный покупатель жилого помещения в довесок к приобретаемому жилью получит отказополучателя, который будет иметь полное право проживать в данном жилом помещении.
Отказополучатель, конечно, вправе отказаться от завещательного отказа, но не в пользу других лиц, не с оговорками или под условием. Если же отказополучатель является одновременно наследником, то его право отказаться от завещательного отказа не зависит от его права принять наследство или отказаться от него.

Казалось бы, как приятно получить наследство! Однако в соответствии с законом в состав наследства входят не только вещи, иное имущество и имущественные права, но также и имущественные обязанности.
Принять или отказаться?
Если завещавший наследство был в свое время недобросовестным плательщиком за ЖКУ, то наследник, принявший квартиру, должен будет оплатить все коммунальные долги. Или, например, вы получили в наследство жилой дом. А вместо чудесного дворца оказывается, что это на самом деле полусгнившая развалюха, поднять которую будет стоить огромных денег…
Случаев, когда наследство может принести наследникам головную боль, масса, но практически всегда есть выход. Точнее, два самых простых выхода. Первый – принять наследство вместе с долгами и другими мелкими недостатками, второй – отказаться от наследства. Казалось бы, чего уж проще – пойти и написать у нотариуса заявление об отказе от наследства, но и здесь есть свои нюансы, которые необходимо знать наследникам.
Хочешь отказаться от наследства – уложись в сроки
Отказ от наследства допускается в течение периода, установленного для принятия наследства. Такой срок составляет шесть месяцев со дня открытия наследства (которое открывается со смертью гражданина). Лица, для которых право наследования возникает вследствие непринятия другими наследниками, могут принять его в течение трех месяцев со дня окончания срока, установленного для принятия наследства.
Суд может по заявлению наследника признать его отказавшимся от наследства и по истечении установленного срока, если найдет причины пропуска уважительными.
Что признается фактическим принятием наследства? В соответствии со ст. 1153 Гражданского кодекса РФ, признается (пока не доказано иное), что наследник принял наследство, если он совершил следующие действия:
— вступление во владение или в управление наследственным имуществом;
— принятие мер по сохранению наследства, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;
— произведение за свой счет расходов на содержание наследственного имущества;
— оплата за свой счет долгов наследодателя или получение от третьих лиц причитавшихся наследодателю денежных средств.
Отказ от наследства в пользу другого лица
От наследства можно отказаться, не указывая лиц, в пользу которых происходит отказ. Таковыми могут быть наследники по завещанию или наследники по закону любой очереди, не лишенные наследства (в том числе те, которые призваны к наследованию по праву представления или в порядке наследственной трансмиссии). Отказ в пользу других лиц, кроме перечисленных, не допускается.
Необходимо помнить, что если наследником стал несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности гражданин, то для отказа от наследства необходимо будет получить предварительное разрешение органов опеки и попечительства.
Когда отказ не допускается?
Не во всех случаях можно отказаться от наследства. Отказ от наследства в пользу других лиц не допускается:
— от имущества, наследуемого по завещанию, если все имущество наследодателя завещано назначенным им наследникам;
— от обязательной доли в наследстве;
— если наследнику подназначен наследник.
Кроме того, не допускается отказ от наследства с оговорками или под условиями. Отказ от части наследства также не допускается, так как действует принцип: принятие наследства как единого целого, отказ от наследства как от единого целого. Но если наследник призван к наследованию по нескольким основаниям одновременно (например, по закону и по завещанию), то он вправе отказаться от наследства, причитающегося по одному из этих оснований, по нескольким из них или по всем сразу.

23 ноября 2007 года был принят федеральный закон об упрощенном порядке оформления наследниками прав на земельные участки — №268-ФЗ. Опубликованный в прошлом месяце Роснедвижимостью «Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2008 году» [далее – Доклад] и иные данные позволяют оценить эффективность работы закона 268-ФЗ

Удобство для анализа заключается в том, что закон 268-ФЗ «поработал» именно в 2008 году. Напомним, что по этому закону расширен перечень документов, которые наследники могут предъявлять регистрационной службе в качестве правоустанавливающих. Теперь это может быть не только свидетельство о праве на наследство, но и другие документы прежнего собственника (наследодателя) на земельный участок или расположенное на нем строение.

В соответствии с Докладом, в 2008 г. перешло по наследству право собственности на 218,2 тыс. земельных участков против 162,2 тыс. в 2007 г. Всего в 2008 г. в упрощенном порядке зарегистрировано право собственности на 1,483 млн. объектов, из которых около 830 тыс. – земельные участки, остальное – строения. Аналогичные данные 2007 г.: зарегистрировано 680,6 тыс. объектов, в том числе около 370 тыс. земельных участков.

Как видно из приведенных цифр, абсолютный прирост регистраций наследниками (56 тыс. участков) сопровождается относительным снижением наследований в общем количестве зарегистрированных участков (ок. 44 % – 2007 г., ок. 26 % – 2008 г.). Важно отметить, что рост темпов регистрации недвижимости в 2008 г. в основном увязывается с отменой обязательного межевания. Так как кадастровый паспорт на земельный участок является необходимым документом для регистрации права собственности во всех случаях, отмена обязательного межевания увеличивает темпы «дачной амнистии» в том числе и для наследников. То есть, без межевания проще вступить в наследство, как в общем порядке правопреемства, так и по «дачной амнистии». По нашей оценке, до 50% и более роста темпов регистрации земельных участков наследниками может быть связано с отменой обязательного межевания.

Главное, однако, не в том, что специальный закон «дачной амнистии» для наследников практически не повлиял на темпы регистрации. А в том, что принятый закон не решает проблем наследования, накопившихся с прошлых лет, не меняет негативную тенденцию. Поясним подробнее.

Последние 10 лет ежегодно в РФ умирало в среднем 2,224 млн. человек (Росстат). Населению принадлежат более 40 млн. земельных участков, подпадающих под «дачную амнистию». К концу 1990-х годов процесс перераспределения земель (от государства к гражданам) в основном был завершен. Например, уже к 1995 г. у граждан в собственности было столько же садовых участков, сколько сегодня (ок. 14 млн.). Участки предоставлялись в качестве поощрения: лучшим работникам, ветеранам труда, войны, инвалидам и т.п. Например, в городе Москве 90% участков, выделенных для садоводства с 1993 г. по 2002 г., было предоставлено льготным категориям граждан (см. Постановление Правительства Москвы №433 от 10.06.2003 г.).

Полагаем, что в целом и по другим участкам (для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)) схожая картина: кто участки 15 и более лет назад получил, у того они сегодня в собственности. В основном это люди среднего и пожилого возраста. Не изменил общую картину собственности по возрастному срезу переход прав на участки последних лет. Например, в 2005-2007 г.г. продавалось за год гражданам из государственных и муниципальных земель для ИЖС, ЛПХ, садоводства и огородничества от 116 до 203 тыс. участков (стр. 174 Доклада), т.е. очень незначительное количество. Постоянно растущее количество сделок купли-продажи участков между гражданами и юридическими лицами в последние 5 лет находится на уровне 400-450 тыс. в год.

Естественно, покупатели – люди всех возрастов. Сделок дарения, по которым, упреждая наследование, права собственности от старшего поколения родственников переходят к младшему, гораздо меньше: 30-70 тыс. в год. Таким образом, среди наследодателей, без особой натяжки, можно не принимать во внимание граждан моложе 30 лет. В 2007 году из 142,2 млн. населения РФ таких было 55,8 млн. человек. За вычетом молодежи до 30 лет средняя обеспеченность составляет сегодня 0,46 участка на человека. На 2,2 млн. умерших ежегодно должно было открываться по земельным участкам не менее 1 млн. наследственных дел.

Кроме того, законодательство не предусматривает автоматического перехода совместной собственности супругов в общую долевую или индивидуальную собственность. Среди супругов преобладает режим общей совместной собственности. Если титульный собственник (его фамилия – в свидетельстве) переживает своего супруга, для «чистоты» наследования все равно требуется вступать в наследство на долю умершего супруга. По-видимому, цифру необходимых к открытию наследственных дел по земельным участкам из-за совместной собственности супругов нужно увеличить еще на 20-30%, т.е. до 1,2-1,3 млн. в год.

Сравнивая фактические регистрации участков наследниками в последние годы (ок. 160 тыс. в год) и расчетные значения по самой нижней возможной оценке можно сделать такой вывод. Сегодня мы имеем несколько миллионов неоформленных наследниками земельных участков. 56 тысяч дополнительных регистраций за год после принятия специального закона 268-ФЗ, даже отбрасывая присутствующий в этом числе эффект от отмены межевания, — это капля в море «дачной амнистии». Можно, конечно, все списать на юридически неподготовленное, ленивое, не понимающее своего счастья от обновления законодательства население. Но других людей у нас нет, надо как-то этим помогать. Иначе через 10 лет нужно будет проводить «Дачную амнистию-2», с еще более худшими начальными условиями.

Повторим в очередной раз: законодательство о «дачной амнистии» должно быть гораздо более смелым и продуманным. Финансово-экономические и другие обоснования принимаемого законодательства не должны ограничиваться одним предложением: «Средств из бюджета не требуется». А где же ориентиры и прогнозы социально-экономических последствий? Несколько робких шагов законодателей навстречу гражданам в значительной степени нивелированы оккупировавшими территорию страны чиновниками.

В заключение, об одной проблеме, которая может возникнуть. Как нам кажется, самой важной новацией закона 268-ФЗ является неограниченный срок регистрации по дачной амнистии прав на земельные участки наследниками, в отличие от общего порядка наследования, при котором свои права на имущество нужно заявить в течение 6 месяцев с момента смерти наследодателя. Если мы правильно понимаем закон, наследник может прийти в регистрационную службу хоть через 10 лет с момента смерти наследодателя, минуя суды полностью и нотариусов — преимущественно. Перегруженным судам только лучше, они вздохнут чуть свободнее, а вот нотариусам, как нам кажется,- нет.

Представим себе государственного регистратора, к которому пришел некий гражданин, называющий себя наследником. Приятные заявителю слова из 122-ФЗ о том, что истребование иных документов, кроме упомянутых в законе, не допускается, не могут быть исполнены ответственным государственным регистратором. Первое в чем должен убедиться регистратор, что прошло полгода с момента смерти наследодателя – установленный законом срок для подачи заявлений о наследстве. Нужно свидетельство о смерти. – Не сложно. Следующий этап – устанавливаем родственные отношения наследодателя и наследника. Например, по свидетельствам о рождении, браке и т.п. – Тоже все понятно.

В связи с принятием упомянутого 268-ФЗ в закон о регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним (122-ФЗ) внесены соответствующие поправки о допустимом составе правоустанавливающих документов. Свидетельство о праве на наследство – один из достаточных, но не необходимых документов. Из этого можно предположить, что по задумке законодателя, право наследника на земельный участок может быть зарегистрировано без участия нотариусов. Однако, как это может быть на практике?

Теперь последний момент: регистратор должен убедиться, что, условно завтра, не заявят свои права другие наследники, которые могут придти от нотариуса. Значит, регистратор потребует от наследника соответствующую справку от нотариуса, находящегося по месту открытия наследственного дела. Законодательство о нотариате не содержит такого обязательного нотариального действия. Сколько рублей может стоить упомянутая справка, и сколько тысяч рублей теряет нотариус от того, что наследник в установленный законом срок не открыл у него наследственное дело? Налицо конфликт интересов. Будут ли нотариусы безусловно идти навстречу наследникам? Нам кажется, это не очевидно.

С учетом сказанного, в закон о регистрации прав и в законодательство о нотариате необходимо внести конкретизирующие положения по «дачной амнистии» о составе требуемых от наследников документов и обязанностям нотариусов.

Самое последнее. Совершенствуя законодательство «дачной амнистии» для наследников, правильнее было бы исходить из того, что у них нет никаких документов от прежних собственников ни на строения, ни на земельные участки.

Уплата государственной пошлины за выдачу свидетельства о праве на наследство по закону и по завещанию производится исходя из стоимости наследуемого имущества на день открытия наследства (пп. 22 п. 1, п. 2 ст. 333.24, пп. 6 п. 1 ст. 333.25 Налогового кодекса РФ).

Днем открытия наследства является день смерти гражданина либо день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим (ст. 1114 Гражданского кодекса РФ).

Определение стоимости наследуемого недвижимого имущества, а также транспортных средств производится организациями, получившими в установленном порядке документы на осуществление оценочной деятельности на территории РФ. Кроме того, право оценки этих видов имущества предоставлено некоторым органам исполнительной власти и государственным учреждениям, в частности, в отношении (пп. 7 — 10 п. 1 ст. 333.25 НК РФ):

* транспортных средств — судебно-экспертным учреждениям органов юстиции;
* недвижимого имущества (за исключением земельных участков) — организациям (органам) по учету объектов недвижимого имущества по месту его нахождения;
* земельных участков — федеральному органу исполнительной власти, уполномоченному в области кадастра объектов недвижимости, и его территориальным подразделениям.

Стоимость иного имущества определяется специалистами-оценщиками, получившими в установленном порядке лицензию на осуществление оценочной деятельности (пп. 10 п. 1 ст. 333.25 НК РФ).

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Налоговым кодексом вид стоимости наследуемого имущества, используемый для расчета государственной пошлины, не определен. В связи с этим в тех случаях, когда наследники обращаются за проведением оценки к независимому оценщику (только в организацию, Письмо Минфина России № 03-06-03-04/91 от 30.10.2006 Кто может оценивать имущество для наследства?), для расчета госпошлины будет использоваться рыночная стоимость имущества на день смерти гражданина, оставившего наследство.

Исключением являются земельные участки, в отношении которых согласно Земельному кодексу РФ устанавливается кадастровая стоимость (п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ). В тех случаях, когда кадастровая стоимость земли не определена, применяется нормативная цена земли, ежегодно определяемая органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (п. 13 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 Постановления Правительства РФ от 15.03.1997 N 319 «О порядке определения нормативной цены земли»).

Судебно-экспертные учреждения Минюста России оценивают транспортные средства путем проведения товароведческой экспертизы (Приказ Минюста России от 14.05.2003 N 114).

Если же оценка недвижимости проводится органами исполнительной власти, то необходимо иметь в виду следующее. Органом исполнительной власти, уполномоченным в сфере ведения кадастров объектов недвижимости, землеустройства, инвентаризации объектов недвижимости, государственной кадастровой оценки земель, оценки иных объектов недвижимости является Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость). Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы (п. п. 1, 3 Постановления Правительства РФ от 08.04.2004 N 202 «Вопросы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости»).

При этом технический учет и техническую инвентаризацию объектов капитального строительства в настоящее время осуществляют организации, аккредитованные Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости (п. 2 Постановления Правительства РФ от 10.09.2004 N 477). При проведении оценки недвижимости указанными органами и организациями используется инвентаризационная стоимость объектов капитального строительства.

Таким образом, для расчета государственной пошлины за выдачу свидетельства о праве на наследство используются следующие виды стоимости имущества, определенной на дату смерти гражданина, оставившего наследство:

* в отношении недвижимого имущества (за исключением земельных участков) по усмотрению наследника — либо рыночная стоимость имущества, либо инвентаризационная стоимость по данным организаций, аккредитованных органами Роснедвижимости;
* в отношении земельных участков — кадастровая (нормативная) стоимость земли;
* в отношении иных видов имущества — рыночная стоимость.

Следует отметить, что указанной точки зрения придерживаются также и налоговые органы (вопрос 3 Письма УФНС России по г. Москве от 05.04.2005 N 18-03/3/22633).

Для исчисления государственной пошлины нотариусу требуется оценка стоимости наследуемого имущества. По выбору плательщика (наследника) для исчисления государственной пошлины может быть представлен документ с указанием инвентаризационной, рыночной, кадастровой либо иной (номинальной) стоимости имущества, выданный организациями или специалистами-оценщиками. Нотариусы и должностные лица, совершающие нотариальные действия, не вправе определять вид стоимости имущества (способ оценки) в целях исчисления государственной пошлины и требовать от плательщика представления документа, подтверждающего данный вид стоимости имущества (способ оценки).

Оценка стоимости наследственного имущества производится исходя из стоимости наследуемого имущества (курса Центрального банка Российской Федерации — в отношении иностранной валюты и ценных бумаг в иностранной валюте) на день открытия наследства

Согласно п. 10 статьи 333.25 НК РФ обязательной оценке подлежат (в скобках указана стоимость услуг оценчных организаций в Москве):

* транспортные средства (от 1500-2000 руб)
* права требования (от 3000 руб)
* ценные бумаги (от 2500 руб)
* имущество, хранящееся в банковском сейфе (от 3000 руб)
* доля в уставном капитале предприятия (от 5000 руб), и другое.

Стоимость земельных участков может определяться как организациями, осуществляющими оценку земельных участков, так и федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области кадастра объектов недвижимости, и его территориальными подразделениями (Письмо Минфина № 03-05-06-03/24 от 10.06.2009 О госпошлине за свидетельство о наследстве)

Стоимость недвижимого имущества, за исключением земельных участков, может определяться как организациями, осуществляющими оценку недвижимости, так и организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества по месту его нахождения

Оценка стоимости патента, переходящего по наследству, производится исходя из всех сумм уплаченной на день смерти наследодателя государственной пошлины за патентование изобретения, промышленного образца или полезной модели. В таком же порядке определяется стоимость переходящих по наследству прав на получение патента.

Оценка переходящих по наследству имущественных прав производится из стоимости имущества (курса Центрального банка Российской Федерации — в отношении иностранной валюты и ценных бумаг в иностранной валюте), на которое переходят имущественные права, на день открытия наследства.

Оценка наследственного имущества, находящегося за пределами территории Российской Федерации, или переходящих на него по наследству имущественных прав определяется исходя из суммы, указанной в оценочном документе, составленном за границей должностными лицами компетентных органов и применяемом на территории Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации.