В соответствии с Гражданским кодексом, по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность.

Пожалуй, оформить квартиру по договору дарения в нашем случае удобнее всего. Во-первых, по общему правилу, если гражданин получает в дар недвижимое имущество, то он должен заплатить налог на доходы физического лица. Квартира, которая получена в порядке дара, также является доходом, который подлежит налогообложению по ставке 13% от дохода.

Но, в соответствии со ст. 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками, в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации. Таким образом, дочь будет освобождена от налога на доходы физического лица.

Во-вторых, если дочь замужем и родители подарят квартиру ей, то она будет единоличным собственником данной жилой площади. Это правило вытекает из ст. 36 Семейного кодекса, в соответствии с которой имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является только его собственностью. В случае развода супруг не сможет требовать раздела квартиры. Хотя, если в период брака за счет общего имущества супругов либо труда мужа будут произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость квартиры (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие), он сможет претендовать на свою долю по суду.

Что касается порядка оформления, то здесь все так же, как и при купле-продаже. В простой письменной форме заключается договор дарения. Он не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, но подлежит государственной регистрации. Также будет необходимо зарегистрировать право собственности на квартиру за дочерью.

Стать собственником квартиры можно различными путями: купить ее, получить в подарок или же получить в качестве наследства. Но при всех способах приобретения квартиры придется заняться оформлением ее в собственность. Если при покупке и дарении механизм действий практически одинаков, то при наследовании процедура несколько иная.

Как, наверное, всем известно, наследование бывает по завещанию и по закону. Наследование по закону осуществляется, когда и поскольку оно не изменено по завещанию. Если наследодатель не оставил завещание, то к наследованию призываются наследники в порядке очередности.

Для того чтобы распорядиться имуществом после своей смерти, необходимо составить завещание. Завещание – односторонняя сделка, создающая права и обязанности после открытия наследства. Оно может быть составлено только человеком, пребывающим в здравом уме и твердой памяти, то есть дееспособным. Нельзя составить завещание через представителя. В завещании могут содержаться распоряжения только одного человека. Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом. В ином случае завещание может быть признано недействительным. Иногда, впрочем, в качестве завещания принимают простое письменное распоряжение.

Что нужно делать, если вы узнали, что стали наследником квартиры? С чего начать оформление квартиры в собственность? В соответствии с ГК РФ, наследник должен его принять, то есть подать заявление об этом нотариусу по месту открытия наследства. Как правило, таковым является последнее место жительства наследодателя. Если место жительства наследодателя неизвестно или находится за пределами РФ, то место открытия определяется местом нахождения недвижимого имущества или его наиболее ценной части.

Совсем не обязательно принимать наследство лично, законом допускается действовать через представителя, необходимо только оформить доверенность на принятие наследства (у любого нотариуса). Если наследство принимается через предусмотренного законом для отдельных случаев представителя (родители детей-наследников), то доверенности не требуется.

Также разрешается подать заявление через другое лицо, но тогда подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом.

Главное – успеть в срок

Фактическое принятие наследства означает, что наследник принимает наследство (пока не доказано иное). Фактическим принятием может быть случай из ряда следующих:

— если наследник вступил во владение или в управление наследственным имуществом;
— если наследник принял меры по сохранению наследства, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;
— если наследник произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;
— если наследник оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.

Важно запомнить, что законом для принятия наследства предусмотрен ограниченный во времени срок. Он составляет шесть месяцев со дня открытия наследства. Днем открытия наследства признается день смерти наследодателя.

Лица, для которых право наследования возникает только вследствие непринятия наследства другим наследником, могут принять наследство в течение трех месяцев со дня окончания основного срока принятия наследства.

Что делать тем, кто пропустил этот срок? Не все потеряно! В этом случае наследник должен подать заявление о восстановлении срока для принятия наследства в суд. Суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил срок по уважительным причинам. Но с таким заявлением нужно обратиться в течение шести месяцев после того, как причины пропуска отпали. Если суд удовлетворит такое заявление, то ранее выданные свидетельства о праве на наследство признаются судом недействительными.

В некоторых случаях принятие наследства по истечении установленного срока возможно без обращения в суд. Для этого нужно письменное согласие других наследников, которые уже приняли наследство. За таким согласием придется вновь идти к нотариусу вместе со всеми наследниками (но необязательно всем сразу).

Согласно статьи 1149 ГК РФ право на обязательную долю в наследстве второй сын, которому женщина не оставляла наследства может претендовать не менее чем на 1/6 доли в квартире при условии, что он является:
- несовершеннолетним (не достиг 18 лет),
- является инвалидом,
- является пенсионером,
- признан нетрудоспособным.

Указанная 1/6 доля в квартире рассчитывается следующим образом:
согласно статьи 1149 ГК РФ «Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля)»
таким образом, доля, которая причиталась бы второму сыну при делении квартиры на троих равна 1/3
делим 1/3 на 2 (т.е. 50%) и получаем минимальную долю в размере 1/6

Налогообложение дарения и наследования до недавних пор регулировалось законом РФ № 2020-I «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения». Недавно Госдума приняла законопроект, который полностью отменяет налог на наследство.

От налогообложения при дарении освобождаются члены семьи и близкие родственники (супруги, родители и дети, в том числе усыновленные), родственники по прямой восходящей и нисходящим линиям (родители и дети, дедушки, бабушки и внуки), братья и сестры. Для остальных граждан, не состоящих в родстве, имущество, переходящее в порядке дарения, будет облагаться подоходным налогом по ставке 13%. Закон планируется ввести в действие с 1 января 2006 года, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Иван КУПРИЯНОВ, юрист

Комментарии специалистов:
Борис Басин. Управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Распорядиться недвижимостью надежнее всего еще при жизни. Такой документ впоследствии, после смерти собственника, труднее будет оспорить. Поэтому лучше заранее оформить свою волю, по которой ваше жилье получит именно тот наследник, которому вы хотели бы передать в собственность имущество. Между двумя способами передачи недвижимости есть большая разница.

Так, при подписании договора дарения даритель утрачивает право собственности на жилье, однако сохраняет право проживания в этой квартире до конца своей жизни, если об этом будет письменная договоренность сторон сделки. Однако даритель может попасть в категорию бывших членов семьи собственника, и тогда его права на проживание окажутся под большим сомнением. Если же оформить завещание, то право на квартиру наследник получит только после смерти наследодателя. Мы не советуем нашим клиентам подписывать договор дарения, так как бывали случаи, когда при распаде семьи одаряемый выселял дарителя — бывшего владельца квартиры.

Надежнее завещать недвижимость. Это позволит подстраховаться — если вдруг вас обидел предполагаемый наследник, то можно написать новое завещание, которое автоматически отменит предыдущее.

Бытует ошибочное мнение, что, если при жизни не было составлено никаких документов, например, завещания, то после смерти одного из сособственников квартиры права собственности переходят другому совладельцу автоматически. На самом деле в такой ситуации наследникам, являются они сособственниками или нет, надо обязательно оформить свои права наследования на имущество умершего.

Мария Саранкина. Юрист отделения «Киевское» корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:
— Если одаряемый является близким родственником дарителя (супруг, родители, дети), проживает и зарегистрирован в жилом помещении, которое является предметом договора дарения, то он освобождается от налога на имущество, перешедшее в порядке дарения.

При оформлении договора дарения в нотариальной форме нотариус взимает госпошлину в размере 1–1,5% стоимости жилого помещения по справке БТИ.

Новый собственник может отчуждать жилое помещение, и бывший собственник (даритель) должен будет сняться с регистрационного учета. Чтобы гарантировать его право пользования, можно заключить договор пожизненного содержания с иждивением. Договор пожизненного содержания заверяется нотариально, стоимость оформления договора такая же, как при дарении, за исключением налога.

Завещание обязательно оформляется в нотариальной форме. Нотариус взимает госпошлину в размере 300 руб. Но при наличии нетрудоспособных наследников (супруга, родителей, детей), а также нетрудоспособных иждивенцев, которые находились на иждивении наследодателя в течение не менее года, им полагается обязательная доля в наследстве в размере 1/2 от той, которая причиталась бы им при наследовании по закону.

Налог на имущество, перешедшее в порядке наследования, упраздняется с 1 января 2006 года. Это значит, что даже при открытии наследства в этом году, если свидетельство о праве на наследство будет получено в следующем году, налог взиматься не будет.

Документы дарителя:
1. Документ, удостоверяющий личность.
2. Доверенность при дарении через представителя (в ней должны быть указаны предмет дарения и одаряемый, в противном случае доверенность является ничтожной).
3. Свидетельство о государственной регистрации права.
4. Выписка из технического паспорта и/или кадастровый план земельного участка.
5. Подлинный экземпляр договора дарения.

Документы одаряемого:
1. Документ, удостоверяющий личность.
2. Доверенность при регистрации через представителя.
3. Заявление о регистрации договора.
4. Подлинный экземпляр договора дарения.

Дополнительные документы:
— квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию договора дарения;
— согласие всех участников совместной собственности на дарение имущества, находящегося в совместной собственности;
— нотариально удостоверенное согласие супруга для совершения одним из супругов сделки по распоряжению совместно нажитой недвижимостью и сделки, требующей государственной регистрации.

На регистрацию перехода права необходимы:
— заявление дарителя о регистрации перехода права;
— заявление одаряемого о регистрации его права;
— квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности.

В соответствии со ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность. Сторонами договора дарения являются даритель и одаряемый. Причем как на стороне дарителя, так и на стороне одаряемого могут быть несколько лиц. В соответствии со ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность. Сторонами договора дарения являются даритель и одаряемый. Причем как на стороне дарителя, так и на стороне одаряемого могут быть несколько лиц.

Законодательством предусмотрены случаи, в которых даритель может отказаться от дарения либо отменить его. Это возможно, если одаряемый покушался на жизнь и здоровье дарителя или его родственников, нанес (пытался нанести) телесные повреждения.
Дарение также может быть отменено, если даритель пережил одаряемого, т. е. наследники последнего не могут рассчитывать на получение имущества. Отказ от дарения возможен и в том случае, если материальное положение дарителя изменилось настолько, что исполнение договора дарения приведет к существенному ухудшению условий его жизни.
Кроме того, даритель может обратиться в суд с требованием отменить дарение, если обращение получателя с подарком создает угрозу уничтожения дара, а тот представляет для дарителя неимущественную ценность.
Законодательством определено, что нормы, связанные с отказом и отменой дарения, не касаются обычных подарков небольшой стоимости. Правда, не уточняются критерии, по которым подарки относятся к «обычным» и «недорогим». Решение этого вопроса отдано на усмотрение суда.

Уплата государственной пошлины за выдачу свидетельства о праве на наследство по закону и по завещанию производится исходя из стоимости наследуемого имущества на день открытия наследства (пп. 22 п. 1, п. 2 ст. 333.24, пп. 6 п. 1 ст. 333.25 Налогового кодекса РФ).

Днем открытия наследства является день смерти гражданина либо день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим (ст. 1114 Гражданского кодекса РФ).

Определение стоимости наследуемого недвижимого имущества, а также транспортных средств производится организациями, получившими в установленном порядке документы на осуществление оценочной деятельности на территории РФ. Кроме того, право оценки этих видов имущества предоставлено некоторым органам исполнительной власти и государственным учреждениям, в частности, в отношении (пп. 7 — 10 п. 1 ст. 333.25 НК РФ):

* транспортных средств — судебно-экспертным учреждениям органов юстиции;
* недвижимого имущества (за исключением земельных участков) — организациям (органам) по учету объектов недвижимого имущества по месту его нахождения;
* земельных участков — федеральному органу исполнительной власти, уполномоченному в области кадастра объектов недвижимости, и его территориальным подразделениям.

Стоимость иного имущества определяется специалистами-оценщиками, получившими в установленном порядке лицензию на осуществление оценочной деятельности (пп. 10 п. 1 ст. 333.25 НК РФ).

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Налоговым кодексом вид стоимости наследуемого имущества, используемый для расчета государственной пошлины, не определен. В связи с этим в тех случаях, когда наследники обращаются за проведением оценки к независимому оценщику (только в организацию, Письмо Минфина России № 03-06-03-04/91 от 30.10.2006 Кто может оценивать имущество для наследства?), для расчета госпошлины будет использоваться рыночная стоимость имущества на день смерти гражданина, оставившего наследство.

Исключением являются земельные участки, в отношении которых согласно Земельному кодексу РФ устанавливается кадастровая стоимость (п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ). В тех случаях, когда кадастровая стоимость земли не определена, применяется нормативная цена земли, ежегодно определяемая органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (п. 13 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 Постановления Правительства РФ от 15.03.1997 N 319 «О порядке определения нормативной цены земли»).

Судебно-экспертные учреждения Минюста России оценивают транспортные средства путем проведения товароведческой экспертизы (Приказ Минюста России от 14.05.2003 N 114).

Если же оценка недвижимости проводится органами исполнительной власти, то необходимо иметь в виду следующее. Органом исполнительной власти, уполномоченным в сфере ведения кадастров объектов недвижимости, землеустройства, инвентаризации объектов недвижимости, государственной кадастровой оценки земель, оценки иных объектов недвижимости является Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость). Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы (п. п. 1, 3 Постановления Правительства РФ от 08.04.2004 N 202 «Вопросы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости»).

При этом технический учет и техническую инвентаризацию объектов капитального строительства в настоящее время осуществляют организации, аккредитованные Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости (п. 2 Постановления Правительства РФ от 10.09.2004 N 477). При проведении оценки недвижимости указанными органами и организациями используется инвентаризационная стоимость объектов капитального строительства.

Таким образом, для расчета государственной пошлины за выдачу свидетельства о праве на наследство используются следующие виды стоимости имущества, определенной на дату смерти гражданина, оставившего наследство:

* в отношении недвижимого имущества (за исключением земельных участков) по усмотрению наследника — либо рыночная стоимость имущества, либо инвентаризационная стоимость по данным организаций, аккредитованных органами Роснедвижимости;
* в отношении земельных участков — кадастровая (нормативная) стоимость земли;
* в отношении иных видов имущества — рыночная стоимость.

Следует отметить, что указанной точки зрения придерживаются также и налоговые органы (вопрос 3 Письма УФНС России по г. Москве от 05.04.2005 N 18-03/3/22633).

В соответствии со ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность. Сторонами договора дарения являются даритель и одаряемый. Причем как на стороне дарителя, так и на стороне одаряемого могут быть несколько лиц. Так, например, если жилое помещение находится в совместной собственности, то на стороне дарителя будут выступать все участники общей собственности. То же самое касается противоположной стороны, то есть недвижимость поступит в общую долевую или совместную собственность.
Договор дарения недвижимого имущества заключают в письменной форме. Нотариального удостоверения он не требует, но по желанию сторон возможно его заверение.
Помимо этого согласно п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимости подлежит государственной регистрации, а значит, его считают заключенным с момента такой регистрации. Следует знать, что также необходимо зарегистрировать переход права собственности от дарителя к одаряемому. Эти два действия совершают как одновременно, так и в отдельности. Правда, в последнем случае уйдет больше времени, чем в первом.
Если договор содержит условие, предусматривающее передачу дара после смерти дарителя, то такой документ считают ничтожным, поскольку здесь применимы правила наследования.
В законе оговорены обстоятельства, при которых дарение запрещено и ограничено. В отношении недвижимого имущества к таким случаям следует отнести недопустимость дарения от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, а также их законных представителей. Что касается ограничений, то здесь необходимо иметь в виду следующее: если имущество находится в общей совместной собственности, то дарение допустимо с согласия всех участников этой собственности.
При заключении договора дарения нужно помнить, что даритель вправе отказаться от исполнения договора или совсем его отменить. Отказ допустим, если документ прошел государственную регистрацию, но переход права от дарителя к одаряемому еще не осуществлен. Даритель вправе отказаться от исполнения договора, если после его заключения имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что дарение в новых условиях приводит к существенному снижению уровня его жизни. Кроме того, даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил неправомерные действия по отношению к дарителю либо к кому-то из членов его семьи или близких родственников. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать отмены дарения в судебном порядке принадлежит наследникам дарителя.
Законом предусмотрено право одаряемого отказаться от дара в любое время до передачи ему предмета дарения. Если договор уже зарегистрирован, то отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.
Составляя договор дарения, необходимо указать стороны, то есть дарителя и одаряемого: полные фамилию, имя, отчество, адрес проживания, паспортные данные, когда, кем и где выдан паспорт. Если договор дарения заключен по доверенности, то ссылаются на нее: когда, кем выдана, ее реестровый номер.
Когда предметом договора дарения является недвижимое имущество, следует указать его характеристики: площадь, количество комнат, этаж, адрес, кадастровый и инвентарный номера и так далее. Обязательно упоминают, на основании каких документов оно принадлежит дарителю.
Немаловажен вопрос о налоге на дарение. Согласно п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ доходы, полученные в порядке дарения, освобождают от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супруги, родители и дети, в том числе усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (т. е. имеющие общих отца или мать) братья и сестры).

Существует несколько категорий граждан, способных удостоверять завещание, если граждан не имеет возможности обратиться к нотариусу за удостоверением завещания:

* должностные лица органов местного самоуправления и консульских учреждений РФ, имеющее право по закону совершать нотариальные действия. Эти лица имеют право на установление государственной пошлины за удостоверение завещания,
* завещание могут удостоверять начальники и врачи больниц, госпиталей, домов для престарелых и инвалидов, если граждане, составившие завещание, находятся на лечении или проживают в этих учреждениях,
* капитаны судов, вышедших в море под Российским флагом, могут удостоверять завещание граждан, составивших завещание на судне во время плавания,
* начальники разведочных и арктических экспедиций могут удостоверять завещание граждан, находящихся в этих экспедициях,
* командиры воинских частей могут удостоверять завещания военнослужащих и членов их семей в том случае, если в месте расположения военной части нет нотариуса,
* начальники мест лишения свободы удостоверяют завещания граждан, составивших завещание и находящихся при этом в местах лишения свободы.

В случае удостоверения завещания одним из указанных выше лиц, это завещание должно быть подписано этим лицом, свидетелем и самим составителем завещания, в противном случае завещание не будет признано действительным. Так же не будет иметь юридической силы завещание, составленное не в письменной форме, даже если это завещание было составлено в присутствии этих лиц и свидетелей.
Завещание может быть признано без удостоверения только в одном случае. Когда гражданин находится в положении, явно угрожающем его жизни и не имеет возможности удостоверить завещание согласно всем правилам удостоверения завещания, то согласно статье 1129 ГК РФ, завещание может быть изложено в простой письменной форме. Это завещание будет признано законным, если собственноручно написано завещателем и подписано в присутствии двух свидетелей удостоверения завещания.
Если гражданином было составлено такое завещание в чрезвычайных обстоятельствах, а по их прекращении он остался жив, и желает сохранить завещание в силе, ему следует удостоверить завещание по правилам оформления завещания, установленным ГК РФ. В противном случае, это завещание потеряет свою силу через месяц после создания завещания в чрезвычайной ситуации. Далее суд посчитает, что никакого завещания этот гражданин не оставил и наследование имущества будет производиться по закону, а не по завещанию.
Если же гражданин, составивший завещание в чрезвычайной ситуации, погибает, то его наследники по завещанию должны в течение месяца обратиться в суд для признания завещания, написанного в чрезвычайных обстоятельствах. Только в случае принятия решения судом удовлетворить иск по завещанию, это завещание считается действительным, и наследники могут принять имущество по завещанию.