Monthly Archives: Март 2010

Вопрос: У меня есть дочь и сын. Мы с дочерью живем вместе в одной квартире. Квартиру после смерти хочу оставить дочери, потому что с сыном мы практически не общаемся. Но он имеет инвалидность, а мне говорили, что это может как-то повлиять на завещание. Что мне лучше всего сделать в такой ситуации: оставить завещание или оформить дарственную?

Ответ: В данной ситуации завещание оставлять не стоит. Так как ваш сын инвалид, он имеет право на обязательную долю в наследстве — часть квартиры. Но и дарственную делать не стоит. Ведь дарение — это безвозмездная передача квартиры. А что будет, если вы, не дай Бог, поругаетесь с дочерью?

В вашем случае лучше всего заключить договор ренты — пожизненное содержание с иждивением. В данной ситуации ваша дочь становится собственницей квартиры, но и за вами остаются некоторые права: вас не могут выселить из квартиры, вам должны будут помогать и заботиться о вас. Так что с договором ренты вы будете более защищены в правах.

Согласно статьи 1149 ГК РФ право на обязательную долю в наследстве второй сын, которому женщина не оставляла наследства может претендовать не менее чем на 1/6 доли в квартире при условии, что он является:
- несовершеннолетним (не достиг 18 лет),
- является инвалидом,
- является пенсионером,
- признан нетрудоспособным.

Указанная 1/6 доля в квартире рассчитывается следующим образом:
согласно статьи 1149 ГК РФ «Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля)»
таким образом, доля, которая причиталась бы второму сыну при делении квартиры на троих равна 1/3
делим 1/3 на 2 (т.е. 50%) и получаем минимальную долю в размере 1/6

Что написано пером, то не вырубишь топором». Наверно, эта пословица в большей степени применима к завещанию — документу потрясающей силы. Волю его автора изменить невозможно. Составление завещания — сегодня не только акт, свидетельствующий о цивилизованности определенного круга людей, но и жизненная необходимость, призванная сохранить и преумножить капитал, накопленный завещателем, а также способ избежать конфликтов между близкими людьми. Ведь, что ни говори, а когда дело касается дележки собственности, бывает всякое…

Особенности национального института наследования

Наследование загородной недвижимости — участков и домов — в целом происходит так же, как и наследование любой другой недвижимости, но имеет свои небольшие нюансы.

Особенность первая. Основное: у наследодателя должны иметься документы на право владения и домом, и землей. Это связано с тем, что вступление в наследство на загородную недвижимость будет оформляться отдельно на участок и на дом. Вот здесь-то и могут возникнуть сложности, связанные с документами. Бывает, у наследодателя не оказывается права собственности на земельный участок, а наличествует лишь право постоянного (бессрочного) пользования землей. Такой участок нельзя завещать, так же как нельзя завещать и дом, на который не оформлено право собственности и отсутствуют документы БТИ. Земля и строения, не оформленные должным образом, можно будет получить в наследство только через суд.

Особенность вторая. Согласно правилам и нормам наследование осуществляется по завещанию и по закону (проще говоря, по праву очереди). Наследование по закону происходит тогда, когда оно не изменено завещанием. Хотя завещание является последней волей благодетеля и изменению не подлежит, тем не менее, существуют некоторые исключения. Несовершеннолетние и нетрудоспособные дети наследодателя (человека, который передает наследство), а также нетрудоспособный супруг, родители и нетрудоспособные иждивенцы умершего наследуют независимо от содержания завещания не менее половины имущества, которое причиталась бы каждому из них при наследовании по закону — это, так называемая обязательная доля.

Особенность третья. Большое значение имеет место открытия наследства. Им является последнее место жительства наследодателя. То есть, в случае наследования, например, жилого дома в деревне, в котором наследодатель не был зарегистрирован по месту жительства, а проживал соответственно в другом населенном пункте N и был там зарегистрирован, местом открытия наследства будет именно этот населенный пункт N.

Особенность четвертая. Существуют некоторые особенности наследования земельного участка. Прежде всего, земельный участок должен быть индивидуализирован, то есть должны быть определены его размер, границы и местоположение. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. В земельном законодательстве определяется правовой режим земельных участков, отнесенных к соответствующей категории земель (земли сельскохозяйственного назначения, земли поселений и т.д.).

Особенность пятая. Основная сложность наследования загородной недвижимости появляется в тот момент, когда земельный участок наследуется несколькими людьми, так как при этом земельный участок как единый объект недвижимости будет принадлежать наследникам по праву общей собственности. Если участок разделить невозможно, то он переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. Остальным наследникам предоставляется компенсация в виде другого наследственного имущества или выплачивается соответствующая денежная сумма. В случае, когда никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка, то наследники владеют, пользуются и распоряжаются земельным участком на условиях общей долевой собственности.

«Чтобы исключить возможные проблемы, которые могут возникнуть при наследовании земельного участка в общую долевую собственность, — советует Оксана Вражнова, главный юрист по загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», — целесообразно, при наличии нескольких наследников, составить завещание в отношении земельного участка в пользу одного из них. В случае наследования строения (дома, незавершенного строительством объекта и т.п.) принадлежавшего наследодателю по праву собственности и расположенного на этом участке, на который наследодатель не оформил право собственности в установленном законом порядке, наследник может выкупить такой земельный участок в собственность у соответствующих органов государственной власти или местного самоуправления. Таким образом, если вы хотите облегчить процедуру вступления в наследство возможным наследникам, лучше заранее позаботиться о приведении документов, устанавливающих и подтверждающих ваше право собственности на объекты загородной недвижимости, в соответствие с действующим законодательством».

А, если нет завещания…

Если завещание не было составлено, то квартира, дача, дом или земельный участок, впрочем, как и любое другое имущество, переходят, согласно Гражданскому кодексу, в наследство родственникам. Сначала наследство принимает «первая очередь» — супруг или супруга дети, родители. Они имеют право на равные (обязательные) доли. Если таковых лиц у благодетеля не имелось, то наследство может получить «вторая очередь» — родные братья и сестры, дедушка и бабушка со стороны отца и матери, а также нетрудоспособные лица, находившиеся на иждивении умершего не менее года до его смерти.

При решении вопросов о разделе в натуре квартиры или жилого дома нужно выяснить, существует ли возможность обеспечить отдельные входы в помещение, а также разделить места общего пользования. В отношении домов, как правило, вопрос решается положительно, так как каждый собственник вправе сделать самостоятельный вход, разделить коридоры, подсобные помещения (путем перепланировки или даже без таковой).

Что касается жилья в многоквартирных домах, то здесь раздел в натуре, как правило, неосуществим: нет технической возможности оборудовать самостоятельный вход с лестничной площадки на часть жилой площади, а также разделить кухню, коридор, санузел и т. д. Поэтому в таких случаях мы советуем обратиться в суд с иском об определении порядка пользования квартирой. Решением суда за каждым сособственником будет закреплена комната. Подсобные помещения останутся в общем пользовании.

На данный момент наши соотечественники слабо представляют себе механизм наследования и мало знают о своих правах и обязанностях. А потому часто имеют почти абсурдные представления о наследовании и например, считают, что могут передать в наследство неприватизированную квартиру. Или задают следующие вопросы: сохранит ли моя мама льготы по оплате коммунальных услуг, если составит на меня завещание?

Казалось бы, какое отношение имеют льготы к завещанию? Как можно распоряжаться имуществом, не имея права собственности? Но чтобы понять это человеку, не имеющему знаний в юридической сфере, нужно получить консультацию юриста. Однако и юристу надо уметь задать правильные вопросы. А для этого требуется хотя бы минимальная грамотность в области законодательства.

В первую очередь необходимо осознать, что все права наследования возникают после смерти владельца имущества. При жизни имуществом распоряжается собственник, и наследники могут быть только потенциальные. Возможно, кому-то такое напоминание покажется излишним, но это ясно далеко не всем. Иначе, почему возникают у людей подобные вопросы: если мой отец уйдет в дом престарелых, кому перейдет его право собственности? Право собственности остается у человека вне зависимости от того, где и как он проживает, и только после его смерти возникает вопрос о том, кто наследует квартиру или дом.

При жизни собственника его наследники не имеют никаких прав на его недвижимость, а собственник в своих действия не ограничен – он может свободно продавать или дарить свое имущество кому пожелает. Поэтому, когда в семье складывается ситуация, что нежелательные для собственника наследники после его смерти могут наследовать по закону или оспорить оставленное им завещание, юристы обычно советуют оформить переход права собственности другим способом – через договор купли-продажи или дарения. Например, мать хочет оставить квартиру дочери, помогавшей и ухаживавшей за ней, и не желает оставлять квартиру сыну, который вел разгульный образ жизни и в результате стал, например, инвалидом. По закону, даже в случае наличия завещания, обязательную долю получают нетрудоспособные или несовершеннолетние, признанные иждивенцами наследники. Но если мать при жизни подарит свою квартиру дочери или оформит договор купли-продажи, то никакого наследства после ее смерти делить не придется.

Важно знать также и порядок наследования имущества. Наследование может быть по закону и по завещанию. Воля собственника, выраженная в завещании, имеет приоритет, и наследование по закону имеет место в том случае, если умерший не оставил завещания. Завещать свою собственность можно кому угодно, для этого наследник вовсе не должен быть родственником. Однако существуют категории людей, которых нельзя лишить наследства, даже если завещание существует, – это уже упомянутые выше нетрудоспособные или несовершеннолетние граждане, признанные иждивенцами. Они по закону получат обязательную долю наследства, которая составит не менее половины той доли, которую они бы получили в случае наследования по закону.

Если завещание не составлено, то после смерти собственника наследниками первой очереди являются его дети, родители и законный супруг. Все они наследуют имущество в равных долях. Если наследников первой очереди нет, то право наследования переходит к наследникам второй очереди (братья, сестры, бабушки и дедушки) и так далее – всего в законе семь очередей наследников.

Здесь часто возникает вопрос, имеют ли право наследовать дети собственника от предыдущих браков, а также бывший супруг/супруга. И важно понимать, что в случае развода супружеские отношения прекращаются, и ваша бывшая половина перестает быть вашим наследником. Но дети бывшими не бывают. И все дети собственника, неважно от какого брака, а может быть, и вовсе рожденные вне брака, но признанные по закону, наследуют наравне с членами его теперешней семьи. Равными по праву наследования являются и дети, усыновленные по закону. Необходимо также учитывать, что не теряют право наследования и дети, родители которых лишены родительских прав.

Во многих вопросах, адресуемых юристу по спорным наследственным делам, люди приводят в качестве аргументов в свою пользу то, что они помогали бабушке или дедушке, а другие наследники, претендующие на часть имущества, вообще не появлялись в квартире годами и не имеют морального права на владение имуществом. Но закон есть закон, и в случае наследования в порядке общей очереди нет никаких преимуществ у тех, кто уделял умершему родственнику больше внимания. Если кто-то осуществляет за престарелым родственником уход, то вознаградить его за труды можно, только распорядившись квартирой с помощью завещания.

Распоряжение имуществом супругов тоже часто вызывает немало вопросов. Например, очень часто родители хотят оставить квартиру своему ребенку, но при этом уберечь ее от посягательств неблагонадежных, по их мнению, супруга дочери или жены сына. Здесь вполне уместно завещание (если нет проблем с другими возможными наследниками) или договор дарения – в этом случае ваш ребенок будет распоряжаться жильем единолично, поскольку имущество, полученное в дар или по наследству, не является совместной собственностью супругов и разделу при разводе не подлежит.

В случае с супругами возникает еще один интересный вопрос, который очень часто задают юристам. Он касается наследования имущества, приобретенного в браке. Как известно, по закону, имущество, купленное в период брака, является совместной собственностью супругов, даже если и оформлено (как это чаще всего случается у нас) на одного из них. В случае смерти одного из супругов доля второго не входит в наследство. Например, муж и жена купили квартиру в браке и оформили на мужа. У них есть совместный ребенок, а также существует ребенок мужа от первого брака. В случае смерти мужа наследников трое: жена и двое детей. Как будет делиться квартира? Многие скажут: по 1/3 каждому – и будут не правы. 1/2 доля квартиры принадлежит жене как сособственнику и автоматически выделяется, и только 1/2 доля является наследственным имуществом и будет разделена между тремя наследниками. Таким образом, жена станет владельцем 4/6 долей, а детям достанется по 1/6.

Еще одно понятие, которое не всегда легко осознать, это наследование по праву представления. Например, в семье есть брат и сестра. После смерти родителей они являются наследниками первой очереди. Но если брат, например, к этому моменту уже скончался, то это не значит, что наследовать будет только сестра. Дети брата, наравне с ней, являются наследниками первой очереди по праву представления (так называемая наследственная трансмиссия) и имеют право на получение доли в квартире. Однако если в этой ситуации есть завещание на сестру, то дети брата не имеют обязательной доли как несовершеннолетние, поскольку не являлись иждивенцами бабушки и дедушки.

Очень много вопросов возникает и в связи с процедурой принятия наследства, сроками вступления в него, документами, налогами и пошлинами – и это тема для отдельного разговора, и возможно, не одного. Однако чаще всего без помощи специалиста в этом деле не обойтись. Особенно учитывая отношение большинства наших граждан к бюрократическим процедурам. Основная масса людей не только не пишут завещание, но и не заботятся вообще о регистрации своих прав. Например, в большинстве случаев после смерти супруга или других родственников наследники, проживавшие совместно с ним, не спешат вступить в наследство, ошибочно полагая, что все имущество перешло к ним автоматически. Но любое возникающее право необходимо оформить по закону, чтобы впоследствии вы могли передать своим наследникам имущество, а не головную боль и долгие судебные разбирательства.

Госдума приняла поправки в Налоговый кодекс

Главная радость: налог на наследство отменен вообще! Соответствующие поправки в НК вступают в силу с 1 января 2006 г.

Налог на дарение формально тоже отменили. Фактически же он «превратился» в «налог на доходы физических лиц, полученные в порядке дарения» (ст. 217 новой редакции Налогового кодекса РФ).

Этот налог коснется многих, поскольку «переписывать» квартиру на родственника или другого близкого человека приходится, как правило, именно в форме сделки по дарению имущества.

Несколько категорий граждан, получающих подарки, в том числе недвижимость, законодатели осчастливили полным освобождением от налогов (см. верхнюю схему). Всем остальным придется отдать государству 13% от стоимости подаренного имущества. Волнующий вопрос: с какой суммы будут отсчитываться эти 13%? Как поясняют в Комитете по бюджету и налогам Госдумы, будет применяться общее правило налогового законодательства (ст. 40 НК РФ): налог рассчитывается с суммы, указанной сторонами сделки. Гражданин, получивший в подарок квартиру (дом), сможет представить в налоговую инспекцию либо справку о стоимости жилья из БТИ, либо заключение независимой организации-оценщика о рыночной стоимости объекта (иногда она оказывается ниже, чем оценка БТИ, поэтому платить налог по такому документу бывает выгоднее).

Получил подарок — подай декларацию
Увы, с 1 января 2006 г. отменяется порядок, при котором все хлопоты по расчету налога возлагались на самих налоговиков. С будущего года получателю подарка придется самому заботиться о том, чтобы вовремя и правильно рассчитать и уплатить налог. Как это будет выглядеть — см. схему «Как заплатить налог».

Проблема льгот стала особенно актуальной в последние месяцы, когда частнопрактикующие нотариусы стали требовать с наследников проводить оценку рыночной стоимости наследуемой недвижимости. От этой цены и исчисляется теперь пошлина или тариф. До середины прошлого года для определения размера пошлины использовалась стоимость по справке БТИ. Эта стоимость была, как правило, в три раза ниже рыночной и сама справка стоила примерно 250 руб. Понятно, что такое требование не радовало наследников и они жаловались на нотариусов в вышестоящие инстанции, обращались в суды. Но поскольку Налоговый кодекс позволял для исчисления госпошлины руководствоваться при определении стоимости наследства как справкой БТИ, так и отчетом независимого оценщика, найти правду было невозможно. С введением в действие ФЗ №201 эта проблема, похоже, будет решена. Он предусматривает, что «по выбору плательщика для исчисления государственной пошлины может быть представлен документ с указанием инвентаризационной, рыночной, кадастровой либо иной (номинальной) стоимости имущества. Нотариусы и должностные лица, совершающие нотариальные действия, не вправе определять вид стоимости имущества (способ оценки) в целях исчисления государственной пошлины и требовать от плательщика представления документа, подтверждающего данный вид стоимости имущества (способ оценки)». Мало того, в соответствии с законом «в случае представления нескольких документов с указанием различной стоимости имущества при исчислении размера государственной пошлины принимается наименьшая из указанных стоимостей имущества». Нотариусы уже подготовили «асимметричный ответ». «Вырастут цены на дополнительные услуги: техническая работа, составление проектов документов, консультации,– предупреждает Татьяна Сопина.– Кроме того, нотариусы будут избегать наследственных дел. Следовательно, неизбежно возникнут очереди».

31 января 2006 г вступил в силу Федеральный закон №201-ФЗ «О внесении изменений в главу 253 части второй Налогового кодекса РФ». Поправки в закон удешевили процедуру оформления передачи недвижимости по наследству. Но поскольку удешевление произошло за счет нотариусов, они могут в массовом порядке начать отказываться от ведения наследственных дел.

Наследство вне закона
Оформление наследства – самая неудобная нотариальная процедура. Прежде всего из-за огромных очередей. На всю Москву действовало всего 230 нотариусов, имеющих право вести наследственные дела. Кроме того, частные нотариусы отказывались предоставлять наследникам вроде бы как положенные им льготы. Типичное объявление в нотариальной конторе: «Частнопрактикующие нотариусы вправе отказать физическим и юридическим лицам в совершении любых нотариальных действий бесплатно, в связи с тем что действующим федеральным и местным законодательством с 01.01.05 компенсация нотариусам за предоставленные льготы физическим и юридическим лицам не предусмотрена». Если бы в Москве были государственные нотариусы, граждане действительно могли бы покинуть частника и воспользоваться законными льготами, но дело в том, что таких нотариусов в столице нет вообще. А льготы, напротив, полагаются многим. Например, инвалидам I и II группы положена скидка 50% оплаты по всем видам нотариальных действий. А все граждане, проживавшие совместно с наследодателем в одной квартире или общем доме и продолжающие проживать там после его смерти, вообще ничего не должны платить за выдачу свидетельств о праве на наследство при наследовании этого жилья: ни государственную пошлину при оформлении наследства у государственного нотариуса, ни тариф, соответствующий размеру этой пошлины (0,3% от стоимости жилья для близких родственников и 0,6% для остальных), при обращении к нотариусу частной практики. У нотариусов своя правда. «Меня никто не освободил от выплаты зарплаты сотрудникам, кроме того, каждый человек в соответствии с Конституцией имеет право на достойную оплату труда. Если государство решило предоставлять льготы гражданам, оно должно это делать за свой счет, а не за счет частнопрактикующих нотариусов»,– говорит московский нотариус Татьяна Сопина. Что же делать гражданам, которые не желают мириться с тем, что их лишают законных льгот? Отстаивать свои интересы в суде. «Отказ в совершении нотариального действия или неправильное совершение нотариального действия обжалуются в судебном порядке в соответствии с законом,– объясняет Петр Харитонов, юрист, занимающийся сопровождением сделок с недвижимостью.– Если нотариус вам отказал в выдаче свидетельства о праве на наследство, по вашей просьбе он должен изложить причины отказа в письменной форме и разъяснить порядок обжалования своего отказа. С письменным отказом и заявлением нужно обращаться в суд по месту нахождения нотариуса». Впрочем, по данным президента Федеральной нотариальной палаты России Евгения Клячина, суды по-разному решают такие споры. Одни судьи выносят решения в пользу нотариусов, другие становятся на сторону наследников. И пока не будет принят закон, четко формулирующий ответ на вопрос о льготах, работы у судей не убавится.

Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства. Но существует возможность получить свидетельство о праве на наследство раньше этого срока. Если имеются достоверные данные о том, что иные наследники, кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, отсутствуют, то свидетельство может быть выдано и до истечения шести месяцев со дня открытия наследства. Это свидетельство необходимо для того, чтобы органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировали ваше право собственности на квартиру.

За выдачу свидетельства необходимо уплатить государственную пошлину, размер которой предусмотрен Налоговым кодексом РФ. Для детей, в том числе усыновленных, супруга, родителей, братьев и сестер наследодателя государственная пошлина составит 0,3% стоимости наследуемого имущества, но не более 100 тыс. руб. Для других наследников – 0,6% стоимости наследуемого имущества, но не более 1 млн руб. (подп. 22, п. 1, ст. 333.24. Налогового кодекса РФ).

Государственная регистрация права собственности

Свидетельство о праве на наследство недвижимого имущества является основанием для государственной регистрации права собственности наследника. Без этого свидетельства вы не сможете зарегистрировать свое право (за исключением регистрации на основании решения суда). Хотя принятое по наследству недвижимое имущество признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество.

Если вы пропустили срок для принятия наследства, но другие наследники, которые уже приняли наследство, не против принятия наследства вами, нотариально удостоверенное согласие других наследников является основанием для аннулирования нотариусом ранее выданного свидетельства о праве на наследство. Если наследники уже зарегистрировали свои права на недвижимое имущество в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то постановление нотариуса об аннулировании ранее выданного свидетельства и новое свидетельство о праве на наследство является основанием для внесения изменений в запись о государственной регистрации права.

Что нужно делать, если вы узнали, что стали наследником квартиры? С чего начать оформление квартиры в собственность? В соответствии с ГК РФ, наследник должен его принять, то есть подать заявление об этом нотариусу по месту открытия наследства. Как правило, таковым является последнее место жительства наследодателя. Если место жительства наследодателя неизвестно или находится за пределами РФ, то место открытия определяется местом нахождения недвижимого имущества или его наиболее ценной части.

Совсем не обязательно принимать наследство лично, законом допускается действовать через представителя, необходимо только оформить доверенность на принятие наследства (у любого нотариуса). Если наследство принимается через предусмотренного законом для отдельных случаев представителя (родители детей-наследников), то доверенности не требуется.

Также разрешается подать заявление через другое лицо, но тогда подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом.

Главное – успеть в срок

Фактическое принятие наследства означает, что наследник принимает наследство (пока не доказано иное). Фактическим принятием может быть случай из ряда следующих:

— если наследник вступил во владение или в управление наследственным имуществом;
— если наследник принял меры по сохранению наследства, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;
— если наследник произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;
— если наследник оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.

Важно запомнить, что законом для принятия наследства предусмотрен ограниченный во времени срок. Он составляет шесть месяцев со дня открытия наследства. Днем открытия наследства признается день смерти наследодателя.

Лица, для которых право наследования возникает только вследствие непринятия наследства другим наследником, могут принять наследство в течение трех месяцев со дня окончания основного срока принятия наследства.

Что делать тем, кто пропустил этот срок? Не все потеряно! В этом случае наследник должен подать заявление о восстановлении срока для принятия наследства в суд. Суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил срок по уважительным причинам. Но с таким заявлением нужно обратиться в течение шести месяцев после того, как причины пропуска отпали. Если суд удовлетворит такое заявление, то ранее выданные свидетельства о праве на наследство признаются судом недействительными.

В некоторых случаях принятие наследства по истечении установленного срока возможно без обращения в суд. Для этого нужно письменное согласие других наследников, которые уже приняли наследство. За таким согласием придется вновь идти к нотариусу вместе со всеми наследниками (но необязательно всем сразу).