Наследство, оформление наследства

Представьте ситуацию: живут себе мать и дочь. У матери есть квартира. В собственности. И есть дочь. Как передать ей недвижимость? Что предпочесть: дарение, завещание, куплю-продажу? У всего есть свои плюсы и минусы. Именно о них рассуждает сегодня «Собственник».

Купля-продажа

В сделке купли-продажи жилья, в принципе, все предельно ясно. Гражданский кодекс РФ дает следующее определение договора купли-продажи недвижимости: по договору продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ) за определенную плату. В случае с матерью и дочерью об оплате речь не идет. Они заключат договор, квартира отойдет дочери, и на этом цель будет достигнута. Такие сделки, конечно, не очень соответствуют закону, но встречаются на каждом шагу.

Минусы сделки

1) Если дочь замужем, то купленная в браке квартира будет являться совместной собственностью супругов. И в случае развода муж может претендовать на половину. Если мать хочет, чтобы дочь была единоличным собственником, то данный вариант подходит, только когда между супругами заключен брачный договор, строго разделяющий их имущество.

2) Для многих заключение договора купли-продажи – возможность получить налоговый имущественный вычет. В нашем случае получить его не получится. В соответствии с Налоговым кодексом РФ, имущественный налоговый вычет при покупке жилья не применяется в случаях, когда сделка купли-продажи совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 20 Налогового кодекса. Обратившись к данной статье, видим, что взаимозависимыми лица считаются, если: — лица состоят, в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации, в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого. Помимо этого взаимозависимыми лица считаются, когда: — одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению; — одна организация непосредственно или косвенно участвует в другой организации, и суммарная доля такого участия составляет более 20 процентов. Кроме того, суд может признать лица взаимозависимыми и по иным основаниям, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг).

3) Оформив квартиру по договору купли-продажи, мать получит доход в виде стоимости квартиры. Даже если он будет только на бумажке, у матери все равно возникает обязанность заплатить налог на доходы физического лица. В соответствии с Налоговым кодексом, доходы от реализации недвижимого имущества подлежат налогообложению.

Если квартира находилась в собственности матери менее трех лет, то налог платится с суммы более 1 млн. рублей (имущественный вычет при продаже). Конечно, мать и дочь вправе написать в договоре, что стоимость квартиры составляет всего 1 млн. рублей, чтобы избежать налогообложения. Но у налоговиков есть право, в случае если цена за товар объявляется более чем на 20% ниже или выше рыночной, вынести решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из рыночных цен. То есть налоговики могут доначислить налог, так что мало не покажется!

4) Продав квартиру своей дочери, мать может и дальше жить в квартире, не выписываясь оттуда. Но если дочь захочет продать квартиру, то мать никак не сможет помешать ей в этом. Более того, в соответствии со ст. 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Это жирный минус уже для мамы – можно в любое время оказаться на улице.

К плюсам сделки относится лишь то, что сделка достаточно быстра в оформлении. После того как собраны все документы и поданы на государственную регистрацию, дочь станет собственницей жилья через месяц.

Что касается процедуры оформления, то здесь принципиальных отличий от других сделок нет. Составляется договор купли-продажи квартиры. Мать и дочь его подписывают. Затем, собрав все необходимые документы, идут в Федеральную регистрационную службу и подают заявление и документы на регистрацию. Государственная пошлина за регистрацию составит 1000 руб. – поровну, за регистрацию договора и регистрацию права собственности. Если у регистратора не будет оснований для отказа или для приостановления регистрации, то через месяц мать получит зарегистрированный договор, а дочь – свидетельство о праве собственности.

Налогообложение дарения и наследования до недавних пор регулировалось законом РФ № 2020-I «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения». Недавно Госдума приняла законопроект, который полностью отменяет налог на наследство.

От налогообложения при дарении освобождаются члены семьи и близкие родственники (супруги, родители и дети, в том числе усыновленные), родственники по прямой восходящей и нисходящим линиям (родители и дети, дедушки, бабушки и внуки), братья и сестры. Для остальных граждан, не состоящих в родстве, имущество, переходящее в порядке дарения, будет облагаться подоходным налогом по ставке 13%. Закон планируется ввести в действие с 1 января 2006 года, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Иван КУПРИЯНОВ, юрист

Комментарии специалистов:
Борис Басин. Управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Распорядиться недвижимостью надежнее всего еще при жизни. Такой документ впоследствии, после смерти собственника, труднее будет оспорить. Поэтому лучше заранее оформить свою волю, по которой ваше жилье получит именно тот наследник, которому вы хотели бы передать в собственность имущество. Между двумя способами передачи недвижимости есть большая разница.

Так, при подписании договора дарения даритель утрачивает право собственности на жилье, однако сохраняет право проживания в этой квартире до конца своей жизни, если об этом будет письменная договоренность сторон сделки. Однако даритель может попасть в категорию бывших членов семьи собственника, и тогда его права на проживание окажутся под большим сомнением. Если же оформить завещание, то право на квартиру наследник получит только после смерти наследодателя. Мы не советуем нашим клиентам подписывать договор дарения, так как бывали случаи, когда при распаде семьи одаряемый выселял дарителя — бывшего владельца квартиры.

Надежнее завещать недвижимость. Это позволит подстраховаться — если вдруг вас обидел предполагаемый наследник, то можно написать новое завещание, которое автоматически отменит предыдущее.

Бытует ошибочное мнение, что, если при жизни не было составлено никаких документов, например, завещания, то после смерти одного из сособственников квартиры права собственности переходят другому совладельцу автоматически. На самом деле в такой ситуации наследникам, являются они сособственниками или нет, надо обязательно оформить свои права наследования на имущество умершего.

Мария Саранкина. Юрист отделения «Киевское» корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:
— Если одаряемый является близким родственником дарителя (супруг, родители, дети), проживает и зарегистрирован в жилом помещении, которое является предметом договора дарения, то он освобождается от налога на имущество, перешедшее в порядке дарения.

При оформлении договора дарения в нотариальной форме нотариус взимает госпошлину в размере 1–1,5% стоимости жилого помещения по справке БТИ.

Новый собственник может отчуждать жилое помещение, и бывший собственник (даритель) должен будет сняться с регистрационного учета. Чтобы гарантировать его право пользования, можно заключить договор пожизненного содержания с иждивением. Договор пожизненного содержания заверяется нотариально, стоимость оформления договора такая же, как при дарении, за исключением налога.

Завещание обязательно оформляется в нотариальной форме. Нотариус взимает госпошлину в размере 300 руб. Но при наличии нетрудоспособных наследников (супруга, родителей, детей), а также нетрудоспособных иждивенцев, которые находились на иждивении наследодателя в течение не менее года, им полагается обязательная доля в наследстве в размере 1/2 от той, которая причиталась бы им при наследовании по закону.

Налог на имущество, перешедшее в порядке наследования, упраздняется с 1 января 2006 года. Это значит, что даже при открытии наследства в этом году, если свидетельство о праве на наследство будет получено в следующем году, налог взиматься не будет.

Всего существует семь очередей наследников. Каждая следующая очередь получает право на наследство только в том случае, если нет наследников предыдущей очереди или они отказались от наследства. Наследниками первой очереди являются дети, супруг и родители умершего, ко второй относятся братья, сестры, дедушки и бабушки, третью составляют дяди и тети наследодателя. Если наследниками являются указанные родственники, нецелесообразно составлять завещание: они и так получат причитающееся им имущество без дополнительных затрат на оформление документов у нотариуса.
Наследодатель может завещать свое имущество, только если он дееспособен. Завещание составляется в письменной форме и удостоверяется нотариусом, но в некоторых случаях можно обойтись без него. Например, в чрезвычайных обстоятельствах человек может составить завещание в простой письменной форме при двух свидетелях, хотя этот способ связан с некоторыми неудобствами. Во-первых, если ситуация действительно чрезвычайная, может оказаться нелегко найти двух свидетелей, а затем обеспечить их присутствие при оглашении завещания. Во-вторых, само завещание должно быть признано судом, т. е. на судебном заседании заинтересованным лицам придется доказать чрезвычайность обстоятельств, в которых составлялся рассматриваемый документ.
Если нет возможности воспользоваться услугами нотариуса, вместо него завещание может удостоверить главный или лечащий врач в больнице, капитан судна, начальник экспедиции, командир воинской части и начальник мест лишения свободы. Все они заверяют подпись завещателя (наследодателя) в присутствии одного свидетеля.

Законодательством предусмотрены случаи, в которых даритель может отказаться от дарения либо отменить его. Это возможно, если одаряемый покушался на жизнь и здоровье дарителя или его родственников, нанес (пытался нанести) телесные повреждения.
Дарение также может быть отменено, если даритель пережил одаряемого, т. е. наследники последнего не могут рассчитывать на получение имущества. Отказ от дарения возможен и в том случае, если материальное положение дарителя изменилось настолько, что исполнение договора дарения приведет к существенному ухудшению условий его жизни.
Кроме того, даритель может обратиться в суд с требованием отменить дарение, если обращение получателя с подарком создает угрозу уничтожения дара, а тот представляет для дарителя неимущественную ценность.
Законодательством определено, что нормы, связанные с отказом и отменой дарения, не касаются обычных подарков небольшой стоимости. Правда, не уточняются критерии, по которым подарки относятся к «обычным» и «недорогим». Решение этого вопроса отдано на усмотрение суда.

Наиболее распространенными способами передачи имущества родственникам или (реже) сторонним лицам являются дарение и оформление наследства. Юрист М2 рассказывает о правилах заключения договоров в том и другом случае.

Дарение — это безвозмездная передача имущества, принадлежащего дарителю, в собственность другого лица (одаряемого). К дарению законодательством приравнивается и обещание подарить определенную вещь конкретному человеку.

Договор передачи недвижимости заключается в письменной форме и проходит государственную регистрацию (он будет считаться вступившим в силу только после завершения данной процедуры). Отказ от принятия дара возможен только в промежутке между тем, как одаряемый узнал о дарении имущества, и передачей этого имущества. По закону передачей имущества считается передача документов, удостоверяющих право собственности на него.

Дарение объекта, находящегося в совместной собственности, возможно только при наличии согласия всех участников. Также следует указать, что обязанности дарителя по передаче имущества переходят по наследству. Права одаряемого по наследству не передаются. Вместе с тем данные правила действуют только тогда, когда иное не указано в договоре. Если там зафиксировано, что права дарителя не переходят по наследству, а права одаряемого переходят — будут действовать условия договора.

Законодательство содержит ряд ограничений для дарения. В частности, запрещается оформление дарения от лица несовершеннолетних или недееспособных, пациентов и клиентов медицинских, социальных и прочих учреждений врачам, соцработникам и иному персоналу, а также государственным служащим за выполнение ими служебных обязанностей (ст. 575 Гражданского кодекса РФ). Законодательством также запрещено дарение между коммерческими организациями.

В некоторых ситуациях законодательством определены условия, при которых договор дарения не считается заключенным. В частности, к таким обстоятельствам относятся встречная передача имущества (в таких случаях применяются нормы, регулирующие договоры купли-продажи), отсутствие четкого указания на предмет дарения и оформление дарения с условием, что имущество перейдет к одаряемому только после смерти дарителя (в данном случае действуют нормы о наследовании).

Правовая база договора дарения предопределяется, прежде всего, тем, что он направлен на передачу имущества в собственность.
Безвозмездность — основной признак дарения. В соответствии с п. 1 ст. 572 ГК РФ по договору дарения не допускается встречная передача вещи, встречное предоставление права или наличие встречного обязательства.
Иногда встречаются сделки дарения жилья с условием сохранения прав пользования дарителем этим жилым помещением. Такой договор не может быть признан дарением, данная сделка притворна (совершена с целью прикрыть другую сделку, отношения сторон по данному договору сходны с договором пожизненного содержания с иждивением), т.к. как здесь имеет место встречное обязательство одаряемого — предоставить дарителю право пользования жильем после его отчуждения.
Притворная сделка признается ГК РФ ничтожной (п. 1 ст. 572, п. 2 ст. 170 ГК РФ). Не противоречит безвозмездному характеру дарения факт совершения впоследствии одаряемым дара в пользу дарителя, но по самостоятельному договору.
Дарение является двусторонней сделкой, для заключения которой обязательны воля и согласие двух сторон договора — дарителя (на передачу дара) и одаряемого (на принятие). Обещание дарения, согласно п. 2 ст. 572 ГК РФ, — односторонняя сделка, которая связывает только обещавшего. До передачи дара одаряемый вправе отказаться от дарения, отказ от принятия дара — это тоже односторонняя сделка, которая должна быть совершена в той же форме, что и дарение (п. 1 ст. 573 ГК РФ). Передача и принятие дара в виде недвижимого имущества осуществляются, как правило, вручением ключей и правоустанавливающих документов (п. 1 ст. 574 ГК РФ). ГК РФ признает возможность существования не только реального, но и консенсуального договора дарения.
Следует обратить внимание на недопустимость заключения договора дарения, предусматривающего передачу дара после смерти дарителя (п. 3 ст. 572 ГК РФ). Невозможна также государственная регистрация договора дарения и права собственности одаряемого после смерти дарителя даже в случае нотариально удостоверенного договора. Если при жизни дарителя переход права на недвижимость не был зарегистрирован, это имущество не принадлежит одаряемому и должно быть включено в наследственную массу скончавшегося дарителя.
При дарении недвижимости совершаются два регистрационных действия: регистрация договора дарения (сделки) — независимо от жилого или нежилого назначения недвижимости; регистрация права собственности одаряемого.
Договор дарения недвижимости свидетельствует о принятии дара одаряемым, и эти два регистрационных действия совершаются одновременно.
Для регистрации представляются те же документы, что и при купле-продаже (кроме передаточного акта). Нет необходимости указывать в договоре цену даримой недвижимости. В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ, если дарится доля в праве общей собственности на недвижимое имущество, то соблюдения права преимущественной покупки и согласия остальных сособственников на регистрацию не требуется, т.к. сделка безвозмездная.
В случае обещания дарения регистрируется только сделка. Для того чтобы право одаряемого было зарегистрировано, необходимо принятие им дара.
Возможен отказ одаряемого от принятия дара, при чем и после регистрации сделки, но до регистрации права. В том случае если после регистрации права собственности одаряемого он возвращает имущество дарителю по взаимному согласию, то государственной регистрации подлежит данное соглашение как новая сделка дарения, а также переход права собственности к дарителю.
В статьях 575 и 576 ГК РФ закреплены случаи запрещения и ограничения дарения. Не допускается дарение имущества малолетних и недееспособных граждан их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами). Не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями, такие договоры между юридическими лицами называются не дарением, а, например, «договором безвозмездной передачи», «соглашением о передаче с баланса на баланс» и пр., но признаком совершаемого дарения является не название договора, а его безвозмездность. Дарение имущества, находящегося в совместной собственности, допускается по согласию всех сособственников (п. 2 ст. 576 ГК РФ), в отличие от иных сделок, когда согласие остальных предполагается (ст. 253 ГК РФ).
Необходимо отметить, что дарение не может быть совершено на основании генеральной доверенности, содержащей полномочия представителя на совершение разнообразных сделок с имуществом представляемого. К доверенности на совершение дарения установлены специальные требования, в ней должны быть указаны предмет дарения и одаряемый. В противном случае она ничтожна (п. 5 ст. 576 ГК РФ).

Документы дарителя:
1. Документ, удостоверяющий личность.
2. Доверенность при дарении через представителя (в ней должны быть указаны предмет дарения и одаряемый, в противном случае доверенность является ничтожной).
3. Свидетельство о государственной регистрации права.
4. Выписка из технического паспорта и/или кадастровый план земельного участка.
5. Подлинный экземпляр договора дарения.

Документы одаряемого:
1. Документ, удостоверяющий личность.
2. Доверенность при регистрации через представителя.
3. Заявление о регистрации договора.
4. Подлинный экземпляр договора дарения.

Дополнительные документы:
— квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию договора дарения;
— согласие всех участников совместной собственности на дарение имущества, находящегося в совместной собственности;
— нотариально удостоверенное согласие супруга для совершения одним из супругов сделки по распоряжению совместно нажитой недвижимостью и сделки, требующей государственной регистрации.

На регистрацию перехода права необходимы:
— заявление дарителя о регистрации перехода права;
— заявление одаряемого о регистрации его права;
— квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности.

В соответствии со ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность. Сторонами договора дарения являются даритель и одаряемый. Причем как на стороне дарителя, так и на стороне одаряемого могут быть несколько лиц. В соответствии со ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность. Сторонами договора дарения являются даритель и одаряемый. Причем как на стороне дарителя, так и на стороне одаряемого могут быть несколько лиц.

В соответствии со ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность. Сторонами договора дарения являются даритель и одаряемый. Причем как на стороне дарителя, так и на стороне одаряемого могут быть несколько лиц. Так, например, если жилое помещение находится в совместной собственности, то на стороне дарителя будут выступать все участники общей собственности. То же самое касается противоположной стороны, то есть недвижимость поступит в общую долевую или совместную собственность.
Договор дарения недвижимого имущества заключают в письменной форме. Нотариального удостоверения он не требует, но по желанию сторон возможно его заверение.
Помимо этого согласно п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимости подлежит государственной регистрации, а значит, его считают заключенным с момента такой регистрации. Следует знать, что также необходимо зарегистрировать переход права собственности от дарителя к одаряемому. Эти два действия совершают как одновременно, так и в отдельности. Правда, в последнем случае уйдет больше времени, чем в первом.
Если договор содержит условие, предусматривающее передачу дара после смерти дарителя, то такой документ считают ничтожным, поскольку здесь применимы правила наследования.
В законе оговорены обстоятельства, при которых дарение запрещено и ограничено. В отношении недвижимого имущества к таким случаям следует отнести недопустимость дарения от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, а также их законных представителей. Что касается ограничений, то здесь необходимо иметь в виду следующее: если имущество находится в общей совместной собственности, то дарение допустимо с согласия всех участников этой собственности.
При заключении договора дарения нужно помнить, что даритель вправе отказаться от исполнения договора или совсем его отменить. Отказ допустим, если документ прошел государственную регистрацию, но переход права от дарителя к одаряемому еще не осуществлен. Даритель вправе отказаться от исполнения договора, если после его заключения имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что дарение в новых условиях приводит к существенному снижению уровня его жизни. Кроме того, даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил неправомерные действия по отношению к дарителю либо к кому-то из членов его семьи или близких родственников. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать отмены дарения в судебном порядке принадлежит наследникам дарителя.
Законом предусмотрено право одаряемого отказаться от дара в любое время до передачи ему предмета дарения. Если договор уже зарегистрирован, то отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.
Составляя договор дарения, необходимо указать стороны, то есть дарителя и одаряемого: полные фамилию, имя, отчество, адрес проживания, паспортные данные, когда, кем и где выдан паспорт. Если договор дарения заключен по доверенности, то ссылаются на нее: когда, кем выдана, ее реестровый номер.
Когда предметом договора дарения является недвижимое имущество, следует указать его характеристики: площадь, количество комнат, этаж, адрес, кадастровый и инвентарный номера и так далее. Обязательно упоминают, на основании каких документов оно принадлежит дарителю.
Немаловажен вопрос о налоге на дарение. Согласно п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ доходы, полученные в порядке дарения, освобождают от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супруги, родители и дети, в том числе усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (т. е. имеющие общих отца или мать) братья и сестры).

Волна скандалов, связанных с куплей-продажей невыделяемых долей в столичных квартирах докатилась до Мосгордумы, где прошел круглый стол на тему «Рейдерские захваты квартир москвичей. Социальные последствия». По одну сторону стола разместились представители мэрии и правоохранительных органов. По другую – около десятка москвичей, пострадавших от деятельности всего лишь одного из множества специализирующихся на перепродаже долей риелторских агентств. Между тем в интернете действуют целые сайты, где сотнями предлагаются малые доли московских квартир.
Начинались рассказанные гражданами истории по-разному. У кого-то после смерти супруга четверть квартиры отходила к его детям от первого брака. В другом случае девятую часть квартиры унаследовал несовершеннолетний ребенок гражданской жены погибшего брата, в третьем – приватизированная однокомнатная квартира изначально принадлежала разошедшимся позже супругам и их ребенку.
Финал этих историй практически один – меньшая доля квартиры оказывалась в собственности определенной группы лиц, начинавших тут же терроризировать собственников.
Новые совладельцы предлагали человеку продать за бесценок его часть квартиры, а в случае отказа угрожали, уничтожали имущество, просто выбрасывали собственника на улицу. Как рассказал Юрий Ф., после развода бывшая жена предложила ему выкупить ее долю в их общей квартире. Быстро собрать деньги ему не удалось, и тогда супруга «подарила» половину квартиры фирме «Максигор». В итоге к экс-супругу явилась группа людей, возглавляемая руководителем фирмы Хачпаняном, у которого оказалась доверенность на право пользования, сдачи в наем и проживания в этой квартире. Новые хозяева сменили замки, и пожилой человек оказался на улице. Милиция вмешалась в это дело лишь один раз: взломав замки, участковый забрал в ОВД живших там посторонних людей. Но уже на следующий день все вернулось на прежнее место. В возбуждении уголовного дела о самоуправстве, незаконном проникновении в жилище и порче имущества потерпевшему было отказано. Ничем не помогли ему и в суде.
«К нам в квартиру Хачпанян вламывался в момент, когда у меня на руках был арест на подаренную ему долю, запрещающий прописку, вселение и проживание, – рассказала другая жертва мошенников, Ирина Б. – Он выламывал двери и бесчинствовал в квартире в присутствии двоих милиционеров, которые даже не попытались его унять». По словам пострадавших, в собственности у сотрудников фирмы «Максигор» десятки долей по всей Москве. «Мы пытались объединиться, посылали всюду заявления, но никто упорно не хочет объединять наши дела, – рассказала Татьяна К. – Как заставить милицию действовать? Мы пишем на Петровку, 38, а звонит участковый. Обращаемся к Нургалиеву – то же самое».
По словам представителя столичного ГУВД Александра Исаева, вселение может быть произведено только при наличии определения суда, в присутствии судебного пристава и участкового милиционера. «Однако те, кто взламывает чужие двери, апеллируют к свидетельству о покупке, регистрации, где-то обманом приглашают МЧС или милицию, показывают паспорт, мол, просто потеряли ключи, – заявил он. – Я не отрицаю факты недобросовестности наших сотрудников, но чаще вообще обходятся без них». Впрочем, в случае если милиция и прокуратура не будут реагировать на заявления об угрозах и побоях, Исаев советует жаловаться наверх. В частности, по его рабочему телефону 634-89-43.
По мнению юриста пострадавших граждан Сергея Герасимова, проблема лежит гораздо глубже недобросовестности милиции.
И возникла она еще в 1994 году с принятием Гражданского кодекса РФ, ч. 1 ст. 247 которого содержала положения о долевой собственности. С этого момента доли начали приобретаться в массовом порядке, потом они перепродавались и отнимались.
К 2006 году проблема приобрела такие масштабы, что не замечать ее было уже нельзя. И правительство Москвы приняло постановление №89-ПП, утверждающее правила регистрации граждан по месту пребывания и жительства. «Там была хорошая норма: если сособственник доли хотел зарегистрировать себя или еще кого-то, он должен был предоставить для этого соглашение с другим собственником или решение суда, – рассказал Герасимов. – Но 10 октября 2007 года Верховный суд признал это незаконным. И сразу же цена доли возросла».
Дело в том, что доли приобретались не только для того, чтобы выживать людей, но и для торговли пропиской. В итоге на одной десятой доле московской квартиры оказывались зарегистрированы по 10 человек.
А платил за них за всех не имеющий отношения к этой афере ответственный квартиросъемщик. Что до предоставленной ГК «защиты» – преимущественного права покупки для сособственника квартиры, мошенники обошли его очень легко, приобретая доли по договорам дарения. При этом суды заняли неоднозначную позицию. «Были случаи, когда новоиспеченному собственнику незначительной доли в двухкомнатной квартире выделяли целую комнату. Или наоборот, отказывали во вселении, при равных долях, – рассказал Герасимов. – Теоретически суды должны руководствоваться нуждаемостью каждого сособственника, возможностью совместного проживания, сложившимся порядком пользования квартирой. Но на деле ничего этого не учитывается».
По словам представителя департамента жилищной политики Ольги Вашкетовой, столичные власти изначально пытались минимизировать количество сделок, в результате которых пропадали люди. Была выделена группа риска, и все связанные с ней сделки рассматривались в комиссиях при префектурах. Была предпринята и попытка вместе с УФМС ужесточить правила регистрации и вселения (если сособственники не являются членами одной семьи или нет изолированного помещения). Но все это тут же отменялось прокуратурой под предлогом ущемления прав граждан.
«Гражданский кодекс полностью расходится с Жилищным, по которому объектом жилищного права являются квартира, комната или дом. Ни о каких долях речь в нем не идет», – считает Вашкетова.
«И гражданин (особенно если это постороннее лицо) вселяется не абы куда, а в жилое помещение. Но мы проиграли уже во всех судебных инстанциях. В последний раз, в марте, в президиуме Верховного суда нам сказали, что мы не предоставили достаточно доказательств, – продолжает она. – Сейчас мы внесли очередную инициативу – изменения в закон о перемещении и выборе места жительства. Мы предложили установить, что место жительства человека – это место, которое обеспечено, как объект жилищного права. Ждем, что нам скажут на этот раз».
По словам замначальника УФМС по Москве Сергея Шевырева, несмотря на «нарушение прав граждан», ведомство решило не регистрировать посторонних людей на долях в 3–4 кв. метра. «На этот счет уже было подано очень много исков, но пока Мосгорсуд нас поддерживает, – рассказал он. – Но надо на законодательном уровне вообще запретить деление однокомнатных квартир. А дальше – как минимум с учетом санитарной нормы. Хотя и смежные комнаты поделить невозможно».
По мнению организовавшего круглый стол депутата Сергея Никитина, единственный выход заключается в законодательном признании квартиры неделимым объектом недвижимого имущества.
«Мы будем рекомендовать Госдуме изменить ст. 250 ГК с учетом зарубежного опыта, – заявил он. – Так, в Германии продавать долю квартиры третьим лицам нельзя – только сособственнику.
А если у него нет средств, то это делает государство за счет средств специального фонда. При этом всегда остается возможность выкупить квартиру в кредит». Кроме того, считают в Мосгордуме, в Уголовном кодексе РФ должна появиться статья за захват чужой недвижимости, в частности за принуждение к продаже большей доли на кабальных условиях. Но пойдет ли на это озабоченная уже второе десятилетие оживлением рынка недвижимости Госдума, большой вопрос.

Для того чтобы отказаться от наследства, необходимо подать по месту открытия наследства заявление. Если наследник подает заявление не сам, а через другое лицо или пересылает заявление по почте, то подпись отказывающегося наследника должна быть засвидетельствована нотариусом.

Помимо этого, допускается отказ от наследства через представителя. В этом случае в доверенности должно быть специально оговорено такое полномочие. Напомним, что для законных представителей доверенность не требуется. Законными представителями могут быть родители, опекуны или попечители.

Если наследник откажется от наследства, не указав при этом, что отказывается в пользу конкретного гражданина, то часть наследства, которая причиталась бы отказнику, переходит к наследникам по закону пропорционально их долям. Закон не требует обоснования отказа, поэтому, например, неполное знание наследника о составе наследства, если только он не был введен кем-то в заблуждение намеренно, не дает повода для признания недействительным заявленного отказа.

Отказ, впрочем, можно оспорить в суде. Чаще всего причиной тому могут послужить следующие мотивы:

— отказ, совершенный под влиянием заблуждения;
— отказ, совершенный под влиянием обмана, насилия, угрозы и т. д.;
— отказ, совершенный лицом, не способным понимать значение своих действий, недееспособным.c

При отказе от наследства необходимо помнить, что он не может быть впоследствии взят обратно или изменен. Так что, прежде чем отказаться от наследства, взвесьте все за и против, чтобы потом не сожалеть о сделанном!