Наследство недвижимости

Благой отказ

20 Март 2010

В завещании можно оформить и завещательный отказ (не путать с лишением права наследования, это противоположное понятие) — наделение какими-то правами лиц, не являющихся наследниками, и возложение на наследников обязательств по отношению к ним. Знакомый сюжет: пожилой вдовец имеет взрослых детей и внуков, теперь же проживает в своей квартире с гражданской женой, имеющей только дальних родственников. Свою комнату она сдает, и эта арендная плата — существенная часть общего бюджета пенсионеров. Как распорядиться квартирой? Обделить родную кровь и оставить жилье любимой? Но она тоже немолода, а после нее недвижимость достанется совершенно посторонним людям. Не писать завещания? Тогда детки, получив квартиру в наследство по закону, запросто могут отправить человека, ухаживавшего за отцом много лет, обратно в коммуналку. Завещать всем в равных долях и ворочаться в гробу при каждом очередном переделе и выяснении отношений? Статья 1137 ГК РФ позволяет решить такой ребус компромиссно: «…на наследника, к которому переходит квартира, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица право пользования этим помещением». Так что можно спокойно завещать квартиру детям или внукам, но установить соответствующий завещательный отказ в пользу близкого человека.

Черный юмор

20 Март 2010

Новое законодательство дает широкий простор для разгула воображения любителям розыгрышей — при наличии чувства юмора и запутанной системы отношений с близкими. Поскольку в соответствии со ст. 1126 ГК РФ можно составить закрытое завещание, «не предоставляя другим лицам, в том числе нотариусу, возможности ознакомиться с его содержанием». Последнюю волю излагают исключительно собственноручно, скрепляют «вердикт» автографом и передают в заклеенном конверте «нотариусу в присутствии двух свидетелей, которые ставят на конверте свои подписи». Свидетели о содержимом знать ничего не должны, но обязаны присутствовать у нотариуса с личными документами: информация о них фиксируется на случай возникновения спора.
Эксцентричный наследодатель может при жизни срежиссировать феерическое действо, которое будет разыграно «не позднее чем через 15 дней со дня представления» нотариусу свидетельства о смерти любителя сомнительных развлечений. В обществе двух официальных свидетелей и «пожелавших при этом присутствовать заинтересованных лиц из числа наследников по закону» текст завещания оглашается нотариусом. Остальное зависит от фантазии завещателя. Звучит барабанная дробь, на лицах присутствующих напряженное, деланно безразличное выражение. Начинается чтение документа. Одного за другим нотариус перечисляет безутешных родственников. Список завершается таким волеизъявлением: «Всех их я обещал упомянуть в своем завещании, что и выполняю. Оставляю им пламенный привет в равных долях. Квартира же со всей обстановкой переходит в собственность кошачьего приюта, в котором будет доживать свой век любимая кошка Мурка, поскольку на заботу родственников о моей красавице рассчитывать не могу. Все они клеветали на бедное доверчивое животное, что из нее шерсть лезет, и гоняли с коленей». Немая сцена. Занавес. И главное — все по закону (ст. 1116 ГК РФ: «к наследованию по завещанию могут призываться юридические лица»; ст. 1139 ГК РФ: «завещатель вправе возложить на… наследников обязанность содержать принадлежащих завещателю домашних животных, а также осуществлять необходимый надзор и уход за ними»). Так что на всякий случай любите не только одинокую тетю, но и ее четвероногого друга.

Каждая из форм передачи недвижимости имеет свои минусы и плюсы.

20 Март 2010

Получив квартиру по договору дарения, одаряемый становится ее собственником, а даритель лишается права собственности и возможности распоряжаться квартирой по своему усмотрению. То есть он может рассчитывать лишь на дальнейшее проживание в квартире (на основании регистрации на этой площади), но передать ее в аренду, поменять или продать уже не сможет.

Если родственником дарителя одаряемый не является – размер налога на доходы физических лиц сильно ударит по его финансовому состоянию.

При этом аргументом в пользу получения квартиры по договору дарения является тот факт, что расторгнуть этот договор можно только в судебном порядке, имея на то веские основания, в отличие от завещания, которое наследодатель при жизни может по своему усмотрению изменить. Причем изменению подлежит как сам предмет наследования, так и состав наследников, который указан в завещании12.

При получении имущества по наследству нельзя быть полностью уверенным, что отсутствуют другие наследники, имеющие право на обязательную долю в наследстве. Это несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособный супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы. Данные категории граждан имеют право на имущество наследодателя независимо от содержания завещания. Они наследуют не менее половины доли, которая причиталась бы каждому при наследовании по закону (обязательная доля)13.

Итак, прежде чем решиться подарить или завещать, нужно тщательно взвесить все «за» и «против». Как видим, пословица «Семь раз отмерь – один раз отрежь» применима и в этой ситуации.

1) Федеральный закон от 01.07.2005 № 78-ФЗ «О признании утратившими силу некоторых законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с отменой налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения»

2) п. 22. ст. 333.24 НК РФ

3) пп. 8 п. 1 ст. 333.25 НК РФ

4) Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 07.06.2006, 14.06.2006

5) Письма Минфина РФ от 29.03.2005 № 03-06-03-03/16; УФНС РФ по г. Москве от 05.04.2005 № 18-03/3/22633

6) ст. 310–312 ГПК РФ

7) п. 5 ст. 333.38 НК РФ

8) п. 18 ст. 217 НК РФ

9) п. 18.1 ст. 217 НК РФ

10) Письмо Минфина РФ от 11.05.2006 № 03-05-01-03/45

11) пп. «б» п. 14 ст. 2 Федерального закона от 27.07.2006 № 137-ФЗ «О внесении изменений в часть первую и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с осуществлением мер по совершенствованию налогового администрирования»

12) ст. 1130 ГК РФ

13) ст. 1149 ГК РФ

Подарить или завещать?

20 Март 2010

Что лучше: подарить или завещать? Такой вопрос возникает у многих, особенно если дело касается недвижимого имущества, например квартиры.
Наследование
До 1 января 2006 г. наследство очень дорого обходилось тем, кто его получал, то есть наследникам. Ведь в этом случае им нужно было заплатить налог с имущества, переходящего в порядке наследования. Причем, если наследник не состоял с наследодателем в родственных отношениях, размер налога достигал почти половины стоимости полученного имущества.
С начала текущего года данный налог был полностью отменен1. Впрочем, это не означает, что наследники ничего не будут платить государству за перешедшую в их собственность недвижимость.
Документом, подтверждающим право лица на наследуемое имущество, является свидетельство о праве на наследство, которое оформляется в нотариальной конторе. А, как известно, при совершении нотариальных действий уплачивается государственная пошлина. И ее размер отнюдь не символический.
Так, детям, родителям и супругам наследодателя за выдачу свидетельства о праве на наследство придется заплатить 0,3% от стоимости наследуемого имущества (но не более 100 000 руб.), а другим наследникам – 0,6% от его стоимости (но в размере, не превышающем 1 000 000 руб.)2. Как видим, размер госпошлины напрямую зависит от стоимости имущества.
Каким документом следует руководствоваться при оценке стоимости наследуемого имущества? До 1 января 2006 г. действовала Инструкция Госналогслужбы от 30.05.1995 № 32 «О порядке исчисления и уплаты налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения», где было прямо указано, что «оценка жилого дома, квартиры, дачи и садового домика, переходящих в собственность физических лиц в порядке наследования или дарения, производится органами коммунального хозяйства (технической инвентаризации) или страховыми организациями».
В настоящее время единого нормативного документа, который бы четко разъяснял, из какой стоимости нужно рассчитывать государственную пошлину, нет. Законодательство предлагает наследникам два варианта оценки стоимости недвижимого имущества (за исключением земельных участков): рыночную или оценку органами по учету объектов недвижимого имущества3.
Между тем судебная практика говорит о том, что при определении размера государственной пошлины за выдачу свидетельства о праве на наследство оценка стоимости недвижимого имущества осуществляется органами по учету объектов недвижимого имущества4. Данную позицию разделяет Минфин РФ и УФНС РФ по г. Москве5.
Стоимость имущества, определенная в государственном техническом учете, будет существенно меньше, чем рыночная стоимость.
И разница в размере государственной пошлины будет значительная.
Предположим, гражданин получил по наследству квартиру в Москве, рыночная стоимость которой на день открытия наследства составляла порядка 5 500 000 руб., а по оценке органов по учету объектов недвижимого имущества – 200 000 руб.
Рассчитаем размер госпошлины за выдачу свидетельства о наследстве: 16 500 руб. по рыночной оценке (5 500 000 х 0,3%) и всего 600 руб. (200 000 х 0,3%) при расчете пошлины исходя из оценки органов по учету объектов недвижимого имущества.
Таким образом, наследнику при оформлении свидетельства о наследстве целесообразнее предъявить в нотариальную контору документ об оценке стоимости имущества, осуществленной органами по учету объектов недвижимого имущества.
Нотариусы, для того чтобы установить размер пошлины, не могут самостоятельно определять, какая организация должна проводить оценку имущества, и требовать от плательщика представления документа, подтверждающего оценку стоимости именно этой организацией.
Отказ нотариуса использовать для расчета государственной пошлины меньшую оценку имущества можно обжаловать в суде в 10-дневный срок6.
При оформлении свидетельства о наследстве на жилой дом, земельный участок, на котором расположен дом, квартиры и комнаты государственная пошлина не уплачивается, если в наследство вступают граждане, которые на день его открытия проживали совместно с наследодателем и продолжают там проживать и после его смерти7.
Факт совмстного проживания подтверждается справкой из соответствующего жилищного органа, отдела внутренних дел или решением суда.
Обратите внимание! Норма о том, что при наследовании налог на наследование не взимается, не распространяется на суммы вознаграждений, выплачиваемые «наследникам (правопреемникам) авторов произведений науки, литературы, искусства, а также открытий, изобретений и промышленных образцов»8.

Дарение

20 Март 2010

Рассмотрим другую форму передачи недвижимого имущества – дарение. С 1 января 2006 г. налог на имущество, переходящее в порядке дарения, также отменен.
Кроме того, полученное в дар имущество не облагается и налогом на доходы физических лиц. Однако в случае дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей и паев этот налог заплатить придется, но лишь в том случае, если даритель и одаряемый не являются членами семьи или близкими родственниками в соответствии с п. 14 Семейного кодекса РФ (супругами, родителями, детьми, дедушкой, бабушкой, внуками, а также полнородными и неполнородными братьями и сестрами)9.
Законодательство не обязывает граждан регистрировать договор дарения в нотариальной палате, поэтому государственную пошлину уплачивать не нужно.
Рассмотрим на примере, каким будет размер НДФЛ при заключении договора дарения квартиры.
По мнению Минфина РФ, стоимость квартиры, указанная в договоре дарения, должна соответствовать рыночной цене10.
Если договор дарения оформляется между родственниками, то при рыночной цене квартиры в 5 500 000 руб. налог отсутствует.
Когда одаряемый близким родственником не является, размер НДФЛ будет составлять 715 000 руб. (5 500 000 х 13%). Если к тому же одаряемый не является налоговым резидентом России (фактически находится на территории РФ менее 183 дней в календарном году), налог будет взиматься по ставке 30% (5 500 000 х 30% = 1 650 000 руб.).
Обратите внимание! С 2007 г. налоговыми резидентами будут признаваться физические лица, фактически находящиеся в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. При этом период нахождения физического лица в стране не должен прерываться на периоды его выезда для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения11.

Сначала надо получить свидетельство

20 Март 2010

Если в состав наследства входит недвижимое имущество, то соглашение о разделе наследства, в том числе о выделении доли одного или нескольких лиц, может быть заключено только после получения ими свидетельства о праве на наследство.
Данный документ выдают по месту открытия наследства нотариус или должностное лицо, уполномоченное совершать соответствующие действия.

Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя. А если он обладал имуществом в России, а проживал в последнее время за ее пределами, то таковым будет место нахождения наследственного имущества. Если наследственное имущество находится в разных местах, то местом открытия является место нахождения недвижимого имущества, входящего в состав наследства, или наиболее ценной его части. Ценность определяется исходя из его рыночной стоимости.

Для получения свидетельства о праве на наследство необходимо подать заявление и уплатить государственную пошлину:для детей, в том числе усыновленных, супругов, родителей, полнородных братьев и сестер наследодателя — 0,3 % стоимости имущества, но не более 100 тыс. руб.; для других наследников — 0,6 % стоимости имущества, но не более 1 млн. руб.

При наличии нескольких наследников (по закону, по завещанию или имеющих право на обязательную долю в наследстве) государственную пошлину уплачивает каждый из них. Свидетельство выдают в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства. Но если имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей, иных наследников нет, то свидетельство удается получить и до истечения этого срока. По желанию наследников может быть выдано одно свидетельство на всех или каждому наследнику свое, а также на наследственное имущество в целом или на его отдельные части.

Два способа принятия наследства

20 Март 2010

Для приобретения наследства наследник должен его принять (статья 1152 ГК РФ). Он может в течение шести месяцев со дня открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя, в большинстве случаев) принять его следующим образом:

- подать нотариусу по месту открытия наследства заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство (пункт 1 статьи 1153 ГК РФ);
- или совершить действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства (пункт 2 статьи 1153 ГК РФ).

Какие Ваши действия? Все просто. В моей практике был случай, когда наследник (один из сыновей наследодателя), проживавший совместно с отцом и продолжающий жить по этому же адресу и после смерти родителя, был признан принявшим наследство вторым способом. Он погасил имевшуюся задолженность по квартире. Оплачивал текущие коммунальные платежи за свой счет. Произвел необходимый в квартире ремонт. Другой сын не вступил фактически во владение имуществом, а также не подал заявление нотариусу о принятии наследства в определенный законом срок. Чтобы получить свою долю, ему придется доказывать в суде, что причина, по которой он пропустил срок принятия наследства, была уважительной.

Кстати, любой из двух способов может быть осуществлен независимо от степени готовности (либо вообще наличия) документов.

Необходимо также заметить, что наследство может быть принято и по истечении шести месяцев либо через суд, либо без суда при условии согласия на это всех остальных наследников (пункт 2 статьи 1155 ГК РФ).

Выдача свидетельства о праве на наследство

20 Март 2010

В соответствии со статьей 1163 ГК РФ свидетельство о праве на наследство выдается наследникам по истечении шести месяцев со дня открытия наследства. То есть, даже если Вы очень быстро соберете необходимые документы, свидетельство Вы все равно сможете получить только через шесть месяцев после смерти наследодателя. Прибавьте к этому сроку еще один месяц на государственную регистрацию перехода права собственности в УЮНО. Таким образом, унаследованная квартира станет Вашей не раньше, чем через семь месяцев со дня открытия наследства.

Отметим также, что свидетельство о праве на наследство выдается при наличии письменного заявления об этом.

Итак, свидетельство о праве на наследство нотариус выдает Вам при наличии трех обстоятельств:
1) в установленный законом срок Вы приняли наследство любым из двух способов;
2) Вы собрали все необходимые документы, касающиеся наследственного недвижимого имущества, личности наследодателя и Ваших с ним наследственных отношений;
3) прошло шесть месяцев со дня смерти наследодателя.

Если вы получили в наследство квартиру…

20 Март 2010

Наследство
Вопрос оформления наследства довольно щепетильный и почти всегда непростой и для наследников, и для юристов и нотариусов, ведущих такие дела. Что делать, если вы получили в наследство квартиру? И если она сдана в аренду или куплена в ипотеку? Как разобраться в сложном правовом поле наследования?
К кому идти за наследством?
Поскольку ведением наследственных дел и оформлением свидетельств о наследстве занимаются нотариусы, процесс оформления наследства начинается с похода именно к этому специалисту. Законодательством установлен шестимесячный срок для подачи заявления наследниками нотариусу. Исчисляется этот срок с момента смерти наследодателя. Если срок будет пропущен по уважительной причине, его можно восстановить в судебном порядке. Наследственные дела среди нотариусов распределяются по принципу первой буквы фамилии, т. е. если умерший имел фамилию «Иванов», необходимо искать нотариуса, который ведет наследственные дела на букву «И» на территории, где расположена наследуемая недвижимость. Если говорить о Петербурге, то в нашем случае надо искать нотариуса, который ведет наследственные дела на букву «И» в определенном районе города.
Подготовьте документы
Для подачи заявления о принятии наследства необходимо приготовить следующие документы: свидетельство о смерти наследодателя, документы, подтверждающие родство с наследодателем, гражданский паспорт наследника, документы на квартиру, если они есть. При первом обращении можно не иметь полного комплекта документов, но оформить его для получения наследства придется. Также возможны ситуации, когда другие наследники уже принесли часть необходимых документов. Нотариус примет заявление и оформит бумаги, необходимые для сбора документов на наследуемую квартиру.

Основания для наследования

20 Март 2010

В соответствии с действующим законодательством РФ, оснований для наследования может быть всего два: завещание или норма закона. Отсюда и появляются термины «наследование по завещанию» и «наследование по закону». Оформление наследства на основании норм закона используется во всех случаях, когда наследодатель (умерший) не оставил завещания. Составление завещания – это единственный способ самостоятельно распорядиться своим имуществом на случай смерти, например, изменить круг наследников по закону. При этом необходимо учитывать, что завещание должно быть удостоверено нотариусом.
Наследниками могут быть граждане, находящиеся в живых на день смерти наследодателя, а также зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства. Завещанием могут быть включены в круг наследников государство и юридические лица, например, благотворительные фонды или коммерческие организации. Круг наследников по закону определяется в порядке очередности – родственной близости к умершему. Степень родства определяется числом рождений, отделяющих родственников одного от другого. Рождение самого наследодателя в это число не входит. Каждая ступень такой очереди родства наследует имущество только при отсутствии наследников предыдущей или отсутствии интереса или возможности с их стороны к оформлению наследства. Среди наследников одной очереди имущество распределяется в равных долях, за исключением наследников, наследующих по праву представления, т. е. когда наследник умер до оформления наследства и наследство оформляется уже на наследников наследника.

Законом установлена следующая очередность наследования:
· Наследники первой очереди: дети, супруг и родители наследодателя;
· Наследники второй очереди: братья и сестры наследодателя, дедушка и бабушка;
· Наследники третьей очереди: братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя);
· Наследники четвертой очереди: прадедушки и прабабушки наследодателя;
· Наследники пятой очереди: дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки);
· Наследники шестой очереди: дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети);
· Наследники седьмой очереди: пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.

Следует также учитывать и тот факт, что наследодатель может в завещании указывать любое имущество, но наследоваться будет только то, которое принадлежало ему на момент смерти. Если квартира была указана в завещании, а затем продана еще при жизни наследодателя, наследники ее не получат.

← Предыдущая страницаСледующая страница →